「150坪の土地を持っているけど、土地活用の方法にはどんなものがあるだろう？」そう考えたことがある土地のオーナー様も多いことでしょう。
150坪と言えば、一戸建てを建ててもかなり余裕のある間取りの家づくりができる広さなので、土地の活用方法もさまざまなものが考えられます。
とはいえ、固定資産税も高く土地活用に迷っている方は多く見られます。150坪の土地があれば、いろいろな土地活用できるので土地活用しなければもったいないですよね。
ここでは、150坪の土地の活用方法について解説していきます。
ここでご紹介する方法を参考にして150坪の土地を上手に活用しましょう。
150坪の土地はどのくらいの広さ
では、150坪とは具体的にどの程度の広さなのでしょうか？1坪は畳2枚分の広さなので、約300帖、と言ってもイメージはつかみにくいと思います。
1坪を平方メートルに換算すると、約3.3平方メートルになります。
ですので、3.3平方メートル × 150坪 ＝ 495平方メートルと換算できます。約500平方メートルと思っていただければよいでしょう。
この土地を正方形だと換算すると、一辺は約22ｍ強になります。
ですので、25ｍプールより少し短い距離の長さを持つ正方形をイメージすると、その広さを想像しやすいと思います。
150坪にお勧めの土地活用ランキング
150坪の土地がかなりの広さであることは、前の章の解説でお判りいただけたことと思います。
一軒家を建てるにしてもなかなかの広さの物件を建設することができる土地なので、土地活用の方法にもさまざまな選択肢があります。
ここでは150坪の土地の土地活用法について解説していきます。
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営とは、自分の所有している土地にマンション又はアパートを建て、家賃収入により利益を得る土地活用法の事です。
このアパート・マンション経営は、
- すべてを自分で行う方法
- アパート・マンションの管理を管理会社に任せる方法
- 一括借り上げ業者にアパート・マンションの経営を任せる
3つの方法があります。
すべてを自分で行う方法
自分でアパート・マンション経営を行う場合、任せられるのは不動産屋への入居者の募集のみです。
それ以外の日常の清掃やクレーム、家賃滞納などへの対応はオーナー自身で行わなければなりません。
また、空室のリスク対策も必要です。
これらの煩雑な手間はかかりますが、家賃収入のすべてが自分の収入になるということがこの方法のメリットです。
アパート・マンションの管理を管理会社に任せる方法
管理会社にアパート・マンションの管理を委託する場合には、管理会社が入居者の募集から日常の清掃業務、家賃の集金、家賃滞納やクレームに対する対応などを管理会社が行ってくれます。
ですので、オーナー自身が煩雑な業務を行う必要はほとんどありません。この点がメリットであると言えます。
しかし、家賃収入のうち3％から5％の管理費を管理会社に支払う必要があることと、空室リスクがあることがこの方法のデメリットであると言えます。
一括借り上げ業者にアパート・マンションの経営を任せる
一括借り上げ業者を利用する方法とは、物件のすべてを業者に借り上げてもらい、業者に賃貸経営の全てを任せることです。
この方法は転貸（サブリース）とも呼ばれます。オーナーから一括借り上げした物件を、入居者に転貸するためです。
賃貸契約は入居者と一括借り上げ業者が結ぶことになります。
この方法のメリットはオーナーに一切の手間がかからず、空室リスクも考えなくて良い点にあります。
また、毎月一定の収入が得られることもこの土地活用法のメリットの一つであるといえるでしょう。
しかし、家賃の90％から80％程度しかオーナーの収入にならず、オーナー自らが経営に関する判断が下せないといったデメリットもあります。
また、借地借家法により一括借り上げ業者の権利が強く守られているため、契約内容等で後々トラブルが起こるという可能性もあります。
以上アパート・マンション経営の代表的な3つの方法を解説してきました。
自分の土地をアパート・マンションとして土地活用する際には、どの方法が自分に一番合っているかをよく検討してから行うようにしましょう。
戸建て賃貸経営
150坪の土地活用を行う方法には、一戸建てを建ててそれを賃貸住宅として貸し出し、家賃収入で利益を得るという方法もあります。
一戸建ては大体20坪から30坪あれば十分に一軒建てることができるので、150坪の土地の場合単純計算で少なくとも5軒の一戸建てを建てることができる計算になります。
一戸建てを建てるには建ぺい率や容積率、土地の形状などさまざまな条件がありますが、ここではそれらをすべてクリアしていると考えて、5軒と仮定します。
戸建て賃貸経営をする場合には、アパート・マンション経営と同様の3つの方法があるので、戸建て賃貸経営の場合も自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
戸建て賃貸経営のメリットは、同じような広さでもアパートやマンションに比べて高い家賃が設定できるということです。
基本的にマンションの1割以上高額になる傾向があります。
また、アパートやマンションを一棟建てる場合には建物の規模が大きいため、高額の費用が必要になります。
しかし、一戸建てであればそれより低い初期費用で建物を建てることができます。
このように、戸建て賃貸経営は少額の初期投資で高い利回りを期待することが可能になります。
近年、戸建て住宅のニーズは高まっています。アンケートによるとほとんどの人が一戸建てに住みたいと考えているというデータもあります。
趣味のピアノが弾きたい、子どもの足音を気にせず暮らしたいなどといったニーズにアパートなどの集合住宅が応えられないからです。
このように、一定のニーズがあるため、一戸建て住宅の賃貸物件が少ない地域などでは借り手が見つかりやすくなっています。
また、一戸建て賃貸住宅に住むのはファミリー層が多いため、契約が長期間に及び、安定した収入を得ることが可能です。
持っている150坪の土地が変形地などであった場合には、アパートやマンションを建てることが難しい場合もあります。
しかし、一戸建てであればその土地の形状に合わせた建物を建てることができるため、150坪の土地を有効活用することができます。
さらに、戸建て経営を止めたいときに物件を売りやすいというメリットもあります。
しかし、当然デメリットもあります。アパートやマンションに比べて退去時の原状回復の費用が多く必要になります。
この原状回復の費用は基本的に入居者が負担するべきものなのですが、入居者が負担できない場合もあります。
そのような場合には、オーナーが負担せざるを得ません。
また、住まいには流行があり、それに合わせて室内をリフォームまたはリノベーションしていくことで、入居者が決まりやすくなります。
このリフォームやリノベーションを行うために必要な費用が、アパートやマンションに比べて高額になってしまうことも戸建て賃貸経営のデメリットの一つです。
駐車場経営
駐車場経営には、月極駐車場経営とコインパーキング経営があります。
月極駐車場
月極駐車場は数ある土地活用法の中でも、初期費用も少なく、撤退も容易であることから、非常に低リスクな方法であるといわれています。
極端な例でいえば、以下のように駐車場の区画を仕切るロープと、それを固定する杭があれば始めることができます。
住宅街などで、ガレージが少ない物件が多い場所や、車を2台以上所有している家庭が多い場所などでの土地活用に向いています。
150坪もの広さがあれば、かなりの台数の車を停めることが可能です。
駐車場の収容台数については、一般的に1台につき7坪を目安にします。この7坪の中には通路に必要な広さも含まれています。
ですので、150坪の土地に止められる車の台数は、150÷7＝21.となるので、21台から22台の車を駐車できる計算となります。
しかし、これは土地が変形地ではない場合の計算方法なので注意してください。
駐車場の賃貸料を仮に5,000円としても、満車の場合105,000円から110,000円の収入となるため、かなりの収入になります。
仮に失敗しても、かけた初期費用の金額が少ないので損失も小さく、もとの状態に戻しやすいので、低リスクな土地活用を行いたい方にはお勧めの方法です。
また、月極駐車場は賃料を月初めに払うことが多いため、賃料未納のリスクが少ないのが特徴です。
さらに、借地借家法の適用外であるため、一方的に契約を解消することができることもメリットであるといえます。
このようにメリットが多いと思われる月極駐車場ですが、得られる賃料は比較的低く、税制上は更地とみなされるため、固定資産税軽減の対象にはなりません。
このような理由から、月極駐車場という土地活用法はローリスク・ローリターンであるといえます。
コインパーキング
一般的に、月極駐車場よりコインパーキングのほうが得られる利益が大きいといわれています。
しかし、それは立地が良い場所での話で、住宅街などにコインパーキングを設置してもほとんど利益は上がらないでしょう。
コインパーキングに向いているのは、商店街や駅前などのにぎやかな場所です。
なぜなら、そのような場所にあるお店などには駐車場が設置されていないことが多いためです。
所有している150坪の土地が繁華街や商店街、駅前などに近い場合には、土地活用の方法としてコインパーキングの経営を検討してみてはいかがでしょうか。
150坪の土地の土地活用法としてコインパーキングを選ぶ際、数百万円の初期費用が掛かると考えておきましょう。
敷地を舗装し、白線を引き、機械を設置するためにはそれぐらいの費用が必要になります。
しかし、このような初期費用や手間をかけずにコインパーキングを始めることも可能です。
それは、150坪の土地を一括借り上げを行っているコインパーキングの業者に貸し出して、コインパーキングの経営全般を行ってもらう方法です。
この方法ではコインパーキングの設備の設置や管理などはすべて業者が行ってくれるので、初期費用は全く掛からず、安定した不労所得を得ることが可能になります。
しかし、コインパーキングが予想以上に盛況になっても、得られる賃料に反映されない点がデメリットであるといえます。
150坪の土地をコインパーキングとして土地活用する場合、「その設備の設置から経営までをすべて自分で行うか」「業者に委託するか」それぞれのメリットとデメリットをよく理解してから決めるようにしましょう。
コンビニ経営
150坪の土地があればコンビニを経営することも可能です。
コンビニの店舗の広さは約60坪が標準になっているので、150坪の土地であれば、駐車場のある店舗を構えることができます。
150坪の土地をコンビニ経営で土地活用する場合、方法は2つあります。まず、店舗となる建物を土地のオーナーが建ててコンビニ側に貸し出すリースバック方式（建て貸し）という方法です。
リースバック方式
リースバック方式は、コンビニの店舗を建設して土地と建物を貸し出すため、高額な初期費用が必要になりますが、その分賃貸料も多くなり、多くの収入が見込めます。
事業用定期借地
もう一つの方法は土地賃貸借（事業用定期借地方式）という方法で、土地のみをコンビニ側に貸し出す方法です。
しかし、この方法の場合にも土地活用をしたいと思っている土地にライフラインの引き込みや、整地を行う必要があります。
この方法では、土地のみをコンビニ側に貸し出すことになるので得られる賃貸料はリースバック方式よりも低くなります。
しかし、何らかの理由でコンビニが閉店した場合には、土地を更地に戻して返してくれるというメリットがあります。
このように、コンビニ側に土地活用したい土地や、土地に建物を建てて貸し出すだけでも安定した収入を得ることができます。
コンビニの経営者は、コンビニの本部が面接などを経て合格した人に任せることができます。
しかし、土地のオーナー自身がコンビニの店舗経営を行うケースもあります。
医療クリニック
近年、「地域医療連携」という方針が進み、中小病院は地域の「かかりつけ医」として住民との結びつきが強くなっています。
このため医療クリニックを、所有している150坪の土地活用を考えている土地に誘致することにより、長期的に安定した賃料を得ることができる可能性が高くなります。
医療クリニックとして土地活用をするのに向いている土地は、交通の便が良かったり、駐車場の造作ができたりする広さがある土地です。
市街地や住宅街にある場合にも、その地域の人が患者さんとして来院する可能性があるので、医療クリニックの経営に向いているといえます。
近隣に複合施設や大型商業施設がある場合には、他に競合するクリニックがあっても、圧倒的な集客力があるため、開業を決意する医師もいる可能性があります。
医療クリニックに向いていない土地とは
逆に医療クリニックとしての土地活用に向いていない土地とは、公共交通機関の便が悪い、駐車スペースが十分に取れない、墓地や葬儀場が近いといった条件の場所です。
このような条件が当てはまる場合には、医療クリニックとしての土地活用を考え直したほうが良いでしょう。
医療クリニックは、飲食店や小売業と比べて経営が安定していることが特徴なので、家賃滞納などのトラブルが起こるリスクも少ないことが特徴です。
さらに、医療クリニックは開業を希望する医師が決まってから建物の着工を始めます。
ですので、入居者が決まっていない状態で建設を始めるアパートやマンション経営に比べて、空室リスクを最小化できることも魅力の一つとと言えるでしょう。
クリニックは浴室やトイレ、キッチンなどの設備の数がアパートやマンションを建設する場合と比べて少なくて済みます。
そのため、医療機関向けの建物は比較的簡単な作りになっており、建築費用を抑えることができるということもメリットの一つです。
ですので、建物を建ててから土地と建物を一緒に貸し出すという形態がとりやすく、その分高い賃貸料が期待できます。
しかし、借主がクリニックの経営に失敗した場合、次の借り手が見つかりにくいというデメリットもあります。
そのような場合に備えて、建物をある程度他の業種にも対応できるように汎用性のある構造にしておきましょう。
トランクルーム
一口にトランクルーム経営と言っても、さまざまな種類や方法が存在します。
そのため、事前に自分が持っている150坪の土地活用を希望する土地がどのようなトランクルームの経営に向いているか精査しておく必要があります。
トランクルーム経営とは、トランクルーム業者と共同で自分の土地にコンテナを設置したり、建物を建ててその内部を区切り、そこをお客様に収納場所として利用してもらう土地活用の方法の一つです。
まず、トランクルームの型式ですが、コンテナ型とルーム型があります。
コンテナ型は郊外の土地に多く見られ、土地にコンテナを並べただけのものから、廊下や階段を設けたコンテナ施設を建築するものまであります。
このコンテナ型は初期費用が比較的低く済み、撤去も簡単なことから、数年～といった短期間の土地活用法としても有効な手段の一つです。
デメリットとしては、見た目がいまいち良くないことと、収納スペースの温度や湿度の管理ができないことにあります。
しかし、屋外型収納がない家庭も多いため、その点は割り切って利用するお客様も多く、あまり集客に影響することはありません。
ルーム型のトランクルームは、既存の建物の一部を利用したり、新たに建物を建設したりしてその内部を区切り、トランクルームとして利用する方法です。
150坪の土地活用を希望する土地で、ルーム型トランクルームを経営しようと思った場合には、新たに建物を建てる必要があるため、初期費用が高くなるというデメリットがあります。
ルーム型トランクルームは、室内の温度や湿度の管理が可能なので、コンテナ型トランクルームでは保管できないようなものも適切な状態で収納することがメリットです。
次にトランクルームの経営方式の3つの種類について解説していきます。
3つの経営方式とは、「事業用定期借地方式」「リースバック方式」「業務委託方式」です。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、トランクルーム業者に土地を貸しだし、毎月賃貸料を受け取る方式です。ですので、初期費用は全く掛かりません。
この方法は土地を貸しだすだけなので、リスクは低いのですが、多額の収入を得ることはできません。
リースバック方式
リースバック方式(一括借り上げ方式）は施設や建物などの設置や建設などを土地のオーナーが行うため、かなりの初期費用が掛かります。
コンテナ型を例にとると、一坪当たり約30万円から50万円の初期費用が掛かると考えておきましょう。
このオーナーの土地と設置した設備を業者に貸し出し、賃貸料を得るのがリースバック方式です。
経営や管理は業者がすべて行ってくれるため、事業用定期借地による土地活用に比べると大きな利益を得ることが可能になります。
業務委託方式
業務委託方式は、リースバック方式と同じく所有している土地にオーナー自ら施設の建設や設置を行うため、初期費用は高額になります。
そして、集客や集金管理等の最低限の業務のみを業者に委託し、それ以外は自分で経営を行うため、得られる利益はここに挙げた3つの方法の中で最も大きくなります。
しかし、経営に失敗した場合、オーナーがすべてのリスクを負わなければなりません。
リスクとリターンのどちらを重視するかよく考えて、ここで解説した3つのトランクルーム経営の方法を選択するようにしましょう。
資材置き場
150坪の土地を資材置き場として活用する方法は、基本的にそのまま土地を貸して、借主に土地を資材置き場として活用してもらう方法を言います。
貸した土地に簡単な倉庫などを建てて、その中で資材の管理をしてもらうケースもあります。
近くで工事をしている場合などには実現しやすい土地活用法であるといえます。
資材置き場として土地活用をするメリットは、初期投資額が非常に小さい、土地の形状に関わらず需要がある、整地が不要である、更地に戻しやすいといったことがあります。
それ以外にも長期的に安定した収入を得ることができるというメリットもあります。また、土地の借り手が土地の管理をしてくれるため、このような手間を省くこともできます。
デメリットとしては、賃料が安いため収益が低い、税制上のメリットがない、需要が少ないといったものがあります。
ソーラーパネル：太陽光発電
150坪の土地活用を検討している土地に、ソーラーパネルを設置して太陽光発電を行い、その電力を販売することで土地活用を行う方法があります。
この方法はアパートやマンション経営と異なり、空室リスクを考える必要はありません。
また、最近のソーラーパネルは曇りの日でも発電するため、以前と比べて天気の影響を受けにくくなっています。
発電した電力は国の制度により買取制度があるため、最低でも20年間は安定した収入を得ることが可能です。
この時設定された電力の買取価格は、20年間変わることはありません。ですので、20年間という長期間にわたって運用計画と収支計画を立てることができます。
このソーラーパネルによる太陽光発電の維持や運用に必要なコストは、メーカー保証による機器の点検や掃除などが主な内容になります。
50ｋｗ以上の規模になると、電気主任技術者の定期点検が義務付けられます。
しかし、このような維持管理も、ソーラーパネルの規模にもよりますが年間50万円から100万円を支払って外注することも可能です。
ソーラーパネルによる太陽光発電は、人口の少ない場所でも始められることがメリットの一つです。
場合によっては山間部の土地の土地活用も可能な場合があります。
しかし、日当たりが良い場所ということが第一条件となるので、どこでもできるというわけではありません。
土地活用を行おうとしている土地が、ソーラーパネルによる土地活用に向いているかどうか、よく調査してから始めるようにしましょう。
150坪の土地活用をする注意点
150坪の土地をただ持っているだけでは、手間もお金もかかるばかりで、「負の財産」となってしまいます。
ここまで紹介してきた土地活用法のいずれかの方法で土地活用を行うことをお勧めしますが、一概に「この方法が一番良い」とお勧めすることはできません。
なぜなら、その土地の形状や立地条件により、最適な土地活用方法はそれぞれ異なるからです。
ではどのような方法で、自分の土地に合った土地活用法を見つければよいのでしょうか。
固定資産税やリスクを考える
まず、どこまで自分がリスクを負うことができるかを明確に線引きしておきましょう。
毎年必要となる固定資産税を支払える程度の年収があればよいのか、土地活用の収入で生活していきたいのかということを考えることが大切です。
少額の収入で満足できるのであれば初期費用があまりかからない、低リスクの土地活用で十分な収入を得ることが可能です。
しかし、高額の収入を期待するのであれば、やはり高額の初期費用が必要となます。時には金融機関からの借り入れが必要になるケースもあります。
このように、ハイリスク・ハイリターンの土地活用は、失敗した場合に多額の借金のみが残ることもあるのです。自分がどの程度のリスクを負えるのかを把握しておくようにしてください。
高収入を得るためには、単に多額の借金をすればいいというわけではない事を頭に入れた置きましょう。
プロに土地活用を相談する
150坪の土地の土地活用は、自分で土地活用法を考えるより、プロに相談することをお勧めします。
土地活用のプロは150坪という土地の広さやその形状、立地などに最適な方法を豊富な経験やノウハウをもとに提案してくれます。
自分で土地活用の方法を考えるのも良いかもしれませんが、一度土地活用のプロに最適な土地活用の方法を相談してみてはいかがでしょうか。
一括資料請求サービスがおすすめ
150坪の土地活用はプロに一度相談してみることをお勧めですが、それはなかなか敷居が高いと感じる方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、気軽に一括資料請求サービスを利用してみてはいかがでしょうか。
資料請求を行うことにより、更地の土地活用に関する抵抗感がなくなり、プロへの相談もしやすくなります。
まとめ
ここまで、150坪の土地の土地活用法について解説してきました。150坪の広さがあれば、アパート・マンション経営も無理なく行えます。
しかし、それ以外にも多様な土地活用法が行えるということがお判りいただけたと思います。
これらの土地活用法は150坪の広さの土地があれば、どれでも行えるというものではありません。
やはり、土地の形状や立地に適した土地活用法があるため、どの方法をとっても必ず成功するとは限りません。
やはり、持っている150坪の土地の特性をよく考えて土地活用法を決めるようにしましょう。
その際にはプロに相談し、適切なアドバイスをもらうことも視野に入れておく事をお勧めします。
150坪と言えば、かなりの広さの家が建つ広さです。そのような土地を更地のまま放置していては、宝の持ち腐れになってしまいかねません。
その土地に最適な土地活用法を見つけて、収入を得るようにすれば、150坪の土地を「負の財産」で終わらせることはなくなるでしょう。
アパート経営で土地活用したい方はこちら
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