空き家の活用対策

空き家の有効活用:格安賃貸経営を行うための3つの注意点

空き家賃貸

「空き家を有効活用したい」と考える方の中で、「賃貸経営を行いたい」と検討している方は多くいらっしゃいます。

空き家は所有しているだけで、固定資産税などの費用が年間40万円程度かかります。

また、空き家はそのまま放置すると劣化しやすいです。誰かが住んでいないとすぐに劣化してしまいます。たとえ雨漏りしたとしても、気がつきませんよね。また、庭の雑草の手入れもしなければ、いけません。

空き家の維持費やメンテナンスのことを考えると、賃貸して家賃収入を得た上で管理できれば空き家を有効活用できるのではないでしょうか。

このページでは、空き家を賃貸にして有効活用したい方のために必要な情報をお伝えしていきます。ここでご紹介したことを参考にして、空き家の賃貸経営を行い家賃収入を手に入れましょう。

相続・実家の空き家を賃貸で有効活用する

相続や実家が空き家になってしまったという方は、多く見られます。とはいえ、なかなか親から受け継いだ空き家を売却するのは、気が引けるのが本音です。

そのため、賃貸経営に出すのがおすすめです。そのまま放置してももったいないですよね。空き家を賃貸に出して誰かに利用してもらえば、有効活用できます。

そのまま放置しても維持費がかかる

冒頭でもお伝えしましたが、空き家は固定資産税などの費用がかかるため、維持費がかかります。

項目 かかる費用
固定資産税 15万円
自治会費 2~4万円
庭の維持 5万円
修繕費の積立 15万円
合計 39万円

年間で40万円の費用がかかるので、維持だけでも相当な費用が発生します。せめて、その費用以上は家賃収入で賄いたいのが本音ですよね。

空き家の賃貸経営で家賃収入を得る

空き家を賃貸に出して有効活用できれば、家賃収入によるサイドビジネスを行えます。実際に、空き家の家賃経営で1,000万円以上の所得を得ている方もいらっしゃるので、やり方によっては大きな利益を得られる可能性があります。

たとえば、空き家を月々5万円で賃貸に出します。このとき、1年間で60万円の家賃収入です。先ほどご紹介して維持費のことを考慮しても年間で20万円の利益です。

今ある空き家を賃貸に出せば、何もせずに不労所得を得られます。これを複数所有すれば、年間で数百万円の利益を生み出せるのではないでしょうか。

空き家は、1件1件ではそこまでの利益にはなりませんが、何件も所有して賃貸オーナーになれば、空き家の賃貸経営だけで生活できます。

空き家の賃貸の種類

空き家の有効活用するのであれば、空き家の賃貸の種類を把握しておきましょう。空き家の賃貸にはいくつか種類があるので、それぞれの特徴を踏まえた上で理想の賃貸経営を行いましょう。

一般向けの賃貸物件

一般顧客向けの賃貸経営です。空き家をそのまま誰かに貸して暮らしてもらい、家賃収入を得る方法です。

空き家を安く賃貸に出せば、すぐに入居者は見つかるのではないでしょうか。入居者としても、安く空き家を借りられればうれしいですよね。

空き家の賃貸ビジネスは、貸す側借りる側の両方が得をするメリットがあります。両社が得をするビジネスなので、社会的地位の高いビジネスモデルではないでしょうか。

シェアハウスによる賃貸

空き家をシェアハウスとして貸し出す方法があります。シェアハウスとは、複数人の方が共同で生活をするというものです。空き家は間取りが広いケースがあるので、複数人で生活できます。

そしてシェアハウスには、1人あたりの家賃の額が少なくなるメリットがあります。

たとえば、空き家の家賃を月々6万円に設定した場合、4人でシェアすれば一人当たり15,000円の費用で空き家を借りることができます。

月々15,000円で空き家を借りれられれば、借りる側としてもシェアハウスは魅力的ですよね。

家賃収入が無くなるリスクが少ない

また、シェアハウスの場合、4人全員が退去しなければ家賃収入が途絶えることはありません。

3人になればその分負担額が増えますが、大家であるあなたには一定額の家賃が振り込まれます。賃貸経営は、入居者がいなければ家賃収入を得られません。

シェアハウスであれば、入居者がいなくなるリスクが1世帯に貸すケースよりも少ないのでおすすめです。

空き家を有効活用でシェアハウスを検討している方は、「空き家の活用:シェアハウスの事例・始め方や賃貸経営成功のコツ」に詳しくシェアハウスについてお伝えしているので、合わせて読むことをおすすめします。

ビジネス向けの賃貸

店舗や事務所といった、ビジネス向けに賃貸を出す方法があります。古い空き家のイメージを活かした飲食店や場所だけあれば、外観はこだわらない事務所が欲しいビジネスを行う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ビジネスで新規店舗を構えるには、数百万円から数千万円単位の初期費用がかかります。

しかし、空き家を有効活用した事業であれば、初期投資の費用を抑えられるので安く店舗や事務所を借りることが可能です。

ビジネスによる賃貸は長く借りてくれる

店舗や事務所であれば、一般向け賃貸に比べて長く借り続けてくれるメリットがあります。

一般の方の場合、1年で退去してしまうことは十分に考えられます。しかし、店舗や事務所といったビジネスの場合、数年以上は借り続けて利用してくれるため、安定した家賃収入を得ることが可能です。

空き家を貸すほうとしても、できれば長く生活して欲しいものです。

そのため、賃貸経営を行うのであれば、ビジネス向けの空き家の賃貸経営を行う活用方法も1つの方法としておすすめします。

空き家賃貸を成功させるポイント

空き家の賃貸を行う際、成功させるポイントがあります。ただ、やみくもに賃貸経営を行えば、空き家を収益化できて利益を上げられるわけではありません。

賃貸経営を成功させるには、以下のポイントがあります。

  • リフォーム・リノベーションを行う
  • 空き家バンクの活用
  • DIY型賃貸物件にする

空き家の賃貸を成功させるには、この部分に考慮した上で行いましょう。それでは、順番に詳しく解説していきます。

リフォーム・リノベーションを行う

空き家を賃貸に出すにあたり、リフォーム・リノベーションは極力行うようにしてください。古い状態の空き家をそのまま貸しても、借り手は見つかりにくいからです。

賃貸経営は、入居者が現れなければ家賃収入を得られることはできません。

空き家を有効活用しようとして賃貸経営で多くの方が、この点を怠っているため、なかなか入居者が集まらなくて困っているのです。

借り手の気持ちを考えてもらえばわかりますが、「古いままの空き家」「リフォーム・リノベーションしたきれいな空き家」であれば、修繕してあるきれいな空き家のほうがいいですよね。

最初に数十万円単位の費用はかかりますが、その分長く住み続けてくれれば、初期投資分の費用はすぐに回収できます。

リフォーム費用をケチると後悔する

先ほどお伝えしたように、空き家は年間40万円ほどの維持費がかかります。つまり、リフォーム費用を節約したことで1年間入居者が現れなければ損ですよね。

この場合、最初からリフォームして入居者が現れれば、初年度は修繕費用があるので赤字かもしれません。

しかし、その後2年後3年後は黒字になります。また、物件もきれいになるので、入居者が退去しても次の入居者は現れやすいです。したがって、まずはリフォームを行ってから物件を賃貸に出しましょう。

火災保険を活用するとリフォーム費用を抑えられる

空き家のリフォームを行う際、火災保険を必ず活用しましょう。

火災保険には、風災補償というものがあり、雨や風、雪などで屋根や外壁、雨どいが破損した場合に保険金が支払われるというものです。

以下は、実際に火災保険の申請によって保険金が支払われた事例です。

保険金の支払い実績
火災保険保険金事例

このように、130万円ほどの保険金が支払われれば、外壁塗装などのリフォームの負担を大きく減らすことができますよね。修繕費用が130万円以下の場合、実質負担0円でリフォームが可能です。

火災保険に加入しているのであれば、積極的に活用するようにしてください。

空き家バンクの活用

空き家の賃貸を行う際、空き家バンクを活用しましょう。空き家バンクとは、自治体が行っている空き家のマッチングサイトです。「空き家を貸したい人」「空き家を借りたい人」を結びつけるサービスになります。

これを活用することで、空き家の借主を効率よく探すことができます。

不動産会社だけに任せるのではなく、このようなサービスを利用すると露出が増えるので積極的に利用するようにしてください。

何度もいいますが、空き家は入居者がいなければ家賃収入を得られることはありません。入居者を常に確保するためにも、空き家バンクをフル活用しましょう。

DIY型賃貸物件にする

空き家をDIY(でぃーあいわい:日曜大工)型の賃貸物件にすると借り手は集まりやすくなります。これは、入居者に内装などのリフォームを行ってもらう方法のことです。

自分自身でリフォームを行う方法もありますが、入居者に修繕を任せてしまう方法も良いのではないでしょうか。

しかし、自分自身でリフォームを行うよりも質が落ちる可能性があります。入居者が業者に依頼してリフォームを行えばいいですが、入居者自身がリフォームを行う場合、素人が修繕を行うためそれなりの仕上がりになります。

その入居者が生活してくれている間は問題ありませんが、次の入居者を探し出す際、前の入居者のリフォームがあまりにもひどいと次の入居者は表れにくいです。

また、DIY型にすると家賃もその分安くしなければいけません。内装のリフォーム面を入居者に任せるため、家賃が高いと借り手は見つかりにくくなります。

賃貸型DIYはメリットもありますが、デメリットもあるので貸し出す際は注意が必要です。

まとめ

空き家で賃貸経営を行い、有効活用する際の注意点についてご紹介してきました。空き家を売らずに活用するには、賃貸しかありません。

しかし、ただ単に賃貸に出せば入居者が表れてくれて、家賃収入が得られるわけではないのです。空き家を賃貸に出して家賃収入を得て成功している方は、ここでご紹介した内容を利用して効率よく賃貸経営を行っています。

あなたも空き家を有効活用して賃貸オーナーになりましょう。そして、不動産所得を手に入れましょう。

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