新築アパート投資は、安定的な収益を得られます。しかし、メリットやデメリットを理解しないと失敗してしまう恐れがあります。そのため、きちんと注意点を踏まえた上で、新築アパート投資を行うようにしましょう。
新築アパート投資を行い、アパートオーナーになるのであれば絶対に失敗したくないのが本音です。
本記事では、新築アパート投資を考えている方のために、メリットやデメリットはもちろんのこと、失敗しないためのポイントをご紹介します。
目次
新築アパート投資のメリット
新築アパート投資には、以下のメリットがあります。
- 新築は入居者が集まりやすい
- 初心者でもできる
- 融資が簡単にできる
- 高い家賃設定が可能
- 修繕や維持コストがかからない
- 相続税対策ができる
- 節税対策も可能
新築アパート投資を検討している方は、どのようなメリットがあるのかを理解しておきましょう。それでは、順番にご紹介していきます。
新築は入居者が集まりやすい
新築アパートは、入居者が集まりやすいです。外観もおしゃれなものが多く、内装もきれいですよね。設備なども最新式のものになるため、人気です。
同じ場所・家賃の場合、新築アパートと築年数が経過したアパートでは、新築アパートのほうがいいですよね。
アパート経営は、入居者が集まらないと利益になりません。新築は入居者が集まりやすいため、新築アパート建設時は高収益が見込めます。
新築アパート経営が初めての方、集客に自信がない方でも集客に困らないのでおすすめです。
初心者でもできる
新築のアパート投資は、初心者でもできます。管理を管理会社に任せてしまえば、オーナーがやることはほとんどないからです。
集客や家賃の回収、建物の管理、退室の際の修繕クリーニングなどを全て任せることができます。そのため、賃貸経営者であるあなたが行うことは、毎月振り込まれる家賃を通帳記入して確認するだけです。
毎月支払われる家賃収入が楽しみになりそうですよね。
初心者の方でも、アパート経営で成功している方はたくさんいます。うまくいけば、家賃収入が手に入るのでとてもいいですよね。
今の収入に毎月50万円家賃収入が入ってきたらいかがでしょうか。生活はとても豊かになりますよね。リスクさえ注意すれば、アパート投資は初心者でも十分可能です。ぜひ、賃貸経営を始めてみましょう。
融資が簡単にできる
新築アパートは、融資の審査が通りやすいです。新築になるため、金融機関の評価も良く審査が通りやすいからです。
融資が下りなければアパート経営はできません。そのため、融資が比較的簡単にできる新築アパートは、これからアパート経営を始める方にとっては魅力的です。
融資について悩んでいる方は、新築アパート投資を行いましょう。
高い家賃設定が可能
新築アパートは、入居者が集まりやすいです。そのため、高い家賃設定が可能です。
ライバルと同じ場所に同じ間取りの新築アパートを建設してとしても、多少家賃が高くても新築のほうに入居者は集まるものです。
新築アパートは、高い家賃設定ができます。
修繕や維持コストがかからない
古くなると修繕をしなければいけませんが、新築時は修繕費や維持コストがほとんどかかりません。
そのため、修繕などにかかる経費がないため、無駄な経費が少ないです。経費が少なければ多くの利益が出ます。
つまり、新築は利益率が良いということになります。
新築アパートは、修繕や維持コストがかからないので、修繕などをしなくて良いのがメリットです。
相続税対策ができる
アパート経営は、相続税対策ができます。現金や土地をそのまま相続するよりも、アパートを建設して相続するほうが相続税は安いです。
現金1憶円を相続するよりも、アパートを建てると3割評価額が少なくなります。
- 現金の場合：1憶円
- アパートの場合：7,000万円
1億円をそのまま相続して相続税が取られてしまうのであれば、その1億円でアパートを購入して7,000万円の価値で相続したほうがお得ですよね。
多くの方が、相続税対策でアパート経営をするのはこのような理由があるからです。
相続税対策を考えている方は、新築アパート投資をして相続税を節約しましょう。そして、家賃収入を手に入れましょう。
なお、アパート経営で相続税対策することについては、「土地活用！アパート経営の相続税対策のメリットデメリット」でお伝えしています。詳しく知りたい方は、こちらの記事にも目を通してください。
節税対策も可能
アパートを建設すると節税が可能です。
たとえば、更地のままよりもアパートを建てると固定資産税が6分の1になります。さらに、アパートの規模が5棟10室（アパートや住宅経営で5棟か10室を超えると事業として認められる基準）を超えると事業として認められます。
そうすると、経費の幅が広がるのでさまざまなものを経費にすることが可能です。
アパート経営を行うと節税にもつながるため、節税を考えている方は新築のアパート投資を行ってみてはいかがでしょうか。
アパート経営で節税を考えている方は、「アパート経営の経費で税金対策しよう！落とせるものや節税のコツ」の記事に税金について解説しています。
さらに、アパート経営において重要な5棟10室について「アパート経営の5棟10室基準とは：事業になると税金面がお得」の記事で詳しく解説しています。アパート経営で税金対策をするためには、この2つの記事を必ず読んでおくことをおすすめします。
新築アパート投資のデメリット
新築のアパート投資ですが、メリットもあればデメリットもあります。いい点だけではなく悪い点も考慮した上でアパート投資を行うようにしてください。
むやみやたらに建てると破産する
新築アパートを建設すると、家賃収入が入ったり相続税対策ができたりさまざまなメリットがあります。
しかし、一時的な感情でアパートを建てると破産します。アパート経営は、借金をしなければいけないからです。そのため、当然リスクがあります。
建てれば入居者が集まって儲かるわけではありません。
また、立地も重要です。都会の場合、駅から遠い場所は入居者が集まりにくいです。考えもなしに、新築アパートを建てればいいというわけではありません。甘い考えだと破産するので注意してください。
メリットだけではなく、リスクも考慮した上でアパート経営をするようにしてください。
古くなると家賃が下がる
新築時は高い家賃設定も、古くなると家賃を下げなければいけません。新築に比べると古くなるため、どうしても家賃を下げなければいけなくなる恐れがあります。
同じ家賃であれば、新築アパートに入居者が集まるからです。そのため、古くなると家賃が下がる恐れがあることを覚えておきましょう。
高額な借金をしなければいけない
新築アパート投資は、借金をしなければいけません。仮に、土地とアパートを購入すると1憶円ほどの費用になります。
つまり、新築アパート投資をするということは、借金をするということです。
アパート経営は、家賃収入がなければ利益にならないため、空き室が多いと赤字になる恐れがあります。借金をしなければいけないので、全くリスクがないわけではありません。
また、家賃収入は利回り10％の場合、1憶円でアパートを建設したとしても年間で1,000万円しか入ってきません。
利回りとは、投資した金額に対していくら家賃収入が入るかを％にしたものです。1憶円投資して1,000万円家賃収入が入れば、利回り10％になります。
ここからアパートのローンや管理費用を支払うため、新築アパート投資を行ったとしても投資額を回収するためには時間がかかります。
新築アパート投資は、高額な借金をすることを覚えておきましょう。
アパート経営のリスクについて知りたい方は、「アパート経営の7つリスク：後悔・失敗しないために問題点を知る」の記事でお伝えしています。リスクについて詳しく解説していますので、合わせて読むようにしてください。
新築アパート投資は利回り8％以上を目指す
新築アパート経営をする場合、利回りには注意してください。利回りでアパート経営が儲かるのかがわかります。
利回りは高ければ高いほど良いため、できれば高い利回りを目指しましょう。
1憶円でアパート建設した場合、利回り10％であれば1年間の家賃収入は1,000万円です。
ただし、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるため、注意するようにしてください。
表面利回りは概算の利回りです。実際は以下のように管理費などの経費がかかるからです。そのため、利回りを気にする際は、実質利回りで判断するようにしてください。
表面利回りが10％でも実質利回りが6％では意味がありません。利回りが低すぎると、赤字になるリスクや破産してしまう確率が高くなります。
新築アパート投資をする際は、最低でも実質利回りは8％以上を目指すようにしてください。
利回りについては、「アパート経営の利回りとは：表面・実質の計算方法や目安・平均」の記事で詳しく解説しています。利回りはとても重要なので、ぜひこちらの記事にも目を通しておきましょう。
新築アパート投資の失敗例や注意点
新築アパート投資の失敗例をご紹介します。新築アパート投資を考えている方は、どのような失敗例があるのか把握しておきましょう。
失敗例がわかれば、新築アパートの投資をする際も失敗しないように対策ができますよね。
建てれば必ず儲かるわけではない
新築アパートは、建てれば必ず儲かるわけではありません。入居者が集まらなければ、家賃収入が支払われないからです。
実際に新築のアパートを経営している方で、赤字になり破産してしまう方もいます。むやみやたらアパートを建設すると赤字になってしまうのです。そのため、必ず戦略的にアパート経営をするようにしてください。
特にアパートを建てる場所は、よく考えましょう。駅から遠い場所で、近くにコンビニもないような場所にアパートを建てても入居者は集まりません。
駅に近い場所でコンビニやスーパーが近い場所など、需要がある場所にアパートを建設するようにしてください。
アパートは建てれば、入居者が集まって儲かるわけではないことを覚えておきましょう。
頭金を入れないとリスクが高くなる
アパート経営を行う上で、頭金は重要です。頭金がないとアパートローンの審査が通りにくくなります。また、多くの金額を借金しなければいけないため、その分リスクが高くなります。
頭金なしでも、アパートローンでアパート経営することは可能です。しかし、リスクが高くなる恐れがあるため、1割は頭金を用意すると安心です。
建設会社選びに失敗する
新築のアパート投資をする上で、建設会社はとても重要です。建設会社によって儲かるかが決まるからです。
アパートの建設費用はアパート会社によって異なります。
たとえば、以下のように1社だけでアパートを建設した場合、その費用が高いのか安いのか判断することはできますでしょうか。
- 1社だけの見積もり：5,500万円
1社だけでは、5,500万円という価格が高いのか安いのか判断できません。一方、以下のように複数社で見積もりを取ればいかがでしょうか。
- A社：4,900万円
- B社：5,500万円
- C社：5,100万円
- E社：4,700万円
複数社の価格を比較すれば、簡単に比較できます。先ほどの5,500万円という価格が一番高いことがわかりますよね。
アパート経営は、アパート建設会社によって建設費用も収益も変わってきます。そのため、複数社比較しなければ安くて儲かる業者を見極めることは不可能です。
あなたがこれからアパート経営を検討しているのであれば、儲かりたいはずです。家賃収入が欲しいですよね。そのためには、しっかり業者を比較して1番条件の良い会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
新築のアパート投資は、メリットもあればデメリットもあります。これから新築アパートを経営しようとしている方は、リスクを踏まえた上で賃貸経営をするように心がけましょう。
また、アパート経営初心者の場合、建設会社選びは慎重にするようにしてください。
アパート会社によって儲かるかどうか決まってしまうからです。建設費用やプランは必ず比較しましょう。
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