土地活用といえば、「アパート経営」が一番に思いつくかもしれません。しかし、アパート経営が「あなたの土地に最適な活用方法」と判断できるでしょうか？
アパート経営など賃貸住宅で土地活用の場合、安定した収入が確保できます。さらに相続税・固定資産税の節税対策になるというメリットがあるのです。
逆にアパート経営は、立地条件、建物の条件などによって、入居率が悪い場合があります。空室状態が続けば、収益性が低くなるリスクも抱えるのです。
あなたの所有する土地の周りにアパートやマンションばかり建っている状況や、少子高齢化でアパートを建てても将来、空室が増えることも考えられます。
さらに、あなたの土地が、駅から遠ければ、入居条件は悪くなるでしょう。
「空いている土地を住宅にしておけば間違いなし」という判断は、あなたの土地の状況に左右されます。
当記事では、あなたの土地の立地状況に合わせて、アパート経営以外の土地活用を見ていきましょう。
土地の税金対策や、投資資金、運営の有無などからアパート経営以外の土地活用の参考にしてみてください。
目次
駐車場経営
アパート経営以外の土地活用として、最初に紹介するのが、駐車場経営です。
駐車場経営は、借主に権利を譲らなく、少ない投資で気軽にできる土地活用法になります。アパート経営と比べると、建物を建てる必要がないことが、取り組みやすい部分ですね。
「ひとまず、駐車場経営にしておこう」と、つなぎ活用になります。
つなぎ活用とは、収益性の高い土地活用が見つかるまでの間の短期的な土地活用です。
このように駐車場経営は、短期的な収益を得られる土地活用になります。駐車場経営は、他の事業への転用や売却がスムーズにできるのです。
建物を建てる必要性がないため、相続が発生したときにも分割がしやすい点も特徴ですね。
駐車場経営は、土地の固定資産税、所得税の優遇措置がありません。建物を建てるアパート経営は、固定資産税や所得税の優遇措置があります。
さらに駐車場経営をアパート経営と比較してみると、初期費用がかからない点が特徴ですね。
あなたの土地の立地条件が、交通量の多い、車が入りやすい場所ならば駐車場経営をおすすめします。理由は、多く利用されることが期待できるからです。
それから、駐車場経営は、駅から離れていても活用ができます。
たとえば、近くに商業施設や観光地、オフィス街があれば、駅から離れている郊外でも需要を見込めるのです。
駐車場経営の中でも、運営を業者に任せられる「コインパーキング」もあります。利用の有無に関係なく、毎月一定額の賃料収入を得られるので安定した土地活用ですね。
ただし、コインパーキングの運営管理は、すべて業者任せで専門知識は不要です。あなたは、土地を貸すだけになります。
コインパーキングは、駐車場の経営を運営委託しないと、資金を用意して機械設置や運営まで自分でやらなければいけません。自分でやれば、立地場所次第で高い収益を期待できます。
しかし実際は、機械のメンテナンスや集金などの手間もかかるのです。
このような理由から、コインパーキングの運営は、業者に任せてしまい賃料収入のみにするのも一つの選択肢になります。
ただし、駐車場経営をやめて業者から土地を返還してもらう場合、更地にする費用は地主持ちになることもあるので事前に確認は必要ですね。
太陽光発電システム
アパート経営以外の土地活用で、次にあげるのが太陽光発電システムになります。
あなたの土地が、人の利用が見込めない田舎の場合、太陽光発電システムはおすすめです。
アパート経営や駐車場経営は、交通量や人が利用することが前提になります。
その点、太陽光発電システムは、人が訪れることを必要としない交通の便の悪い場所でも土地活用ができるのです。
あなたの土地が交通の便が悪い田舎の場合、アパート経営は、住人間のトラブルや入居者の減少などのリスクがあります。
アパート経営に比べて、太陽光発電システムは、空室を気にすることがない長期的な安定収入になるのです。つまり、集客しなくても長期収入が得られます。
太陽光発電の特徴
ここで、太陽光発電システムの特徴を見ていきましょう。
太陽光発電システムは、経済産業省が再生可能エネルギーの普及をすすめているのがFIT制度です。FIT制度は、固定価格買取制度として土地活用に大きく影響します。
FIT制度によって、設置費用から撤去費用まですべてまかなっていくのです。 FIT制度で発電したエネルギーは、電力会社が買い取る義務を持っています。
あなたの土地で太陽光発電システムをはじめた場合、FIT制度は、決められた期間と決められた量の電気を電力会社に買い取ってもらえるのです。
具体的には、太陽光発電システムの容量が10kW以上の場合、20年間電気を買い取ってもらえます。
このように太陽光発電システムは、アパート経営に比べたら20年間安定した収入を得ることができる土地活用になるのです。
太陽光発電システムの特徴は、設置してしまえば運用コストがかからない点でしょう。
ただし、注意点もあります。
- 陽当たりに影響
- FIT制度は20年まで
- 20年後の売電価格は不明
- 季節により収入が影響
- 天災に弱い
- 利益は多くない
以上の注意点と土地の状況を考えての判断が必要です。
また、住宅地などで太陽光発電システムを検討している場合、近隣トラブルも考えておいたほうがいいですね。
空いた土地に太陽光発電システムを設置した場合、パネルの光が反射して近隣住民に迷惑となる可能性があります。住宅用ではない太陽光発電を住宅地に設置する際は、注意しましょう。
さらに太陽光発電システムは、土地の固定資産税や相続税上の節税効果がありません。つまり節税対策には、ならないのです。
ただし、太陽光発電システムは、陽当たりさえよければ、長期安定した収入が見込める土地活用になるでしょう。
資材置き場
次に取り上げるのが、「資材置き場」です。駐車場や太陽光発電システムより、少ない投資で気軽に始められます。
資材置き場を貸し出した借主に土地の権利を渡さないでできる土地活用です。
資材置き場は、更地に物を置くだけになるので、転用や売却がスムーズにできます。そのため、「一時の土地活用」として、他の土地活用までのつなぎ利用もできるでしょう。
ただし、資材置き場での活用は、アパート経営と比べて、土地の固定資産税、所得税の優遇措置がありません。
建物が建てない土地活用のため、相続が発生したときにも分割がしやすいのですが、相続税対策にもならないのです。
さらに資材置き場の土地活用は、アパート経営と違って、市街化調整区域や農地法などの規制があっても活用できます。
田舎の土地で、近くで大きな工事が行われている場合、資材置き場で土地活用がおすすめです。
資材置き場は、初期投資がかからないで、土地をそのまま貸し出すことができるからです。
借り手のニーズにもよりますが、狭い土地でも活用でき、短期的な工事期間中の貸し出しでも可能になります。
資材置き場は、短期的な土地活用と整地が必要ない分、収入としては低い土地活用になるでしょう。
店舗・オフィス
続きまして、「店舗やオフィスで土地活用」になります。
幹線道路や高速道路のインター付近はオフィスに適したエリアです。店舗の場合は、業種の選択次第になりますが、地域性や集客力に影響されるでしょう。
店舗やオフィスの場合、企業がオフィスとして借りたくなる土地の立地によります。企業の取引先までのアクセスの良さも重要視されるからです。
店舗やオフィスの土地活用は、建物を建てる必要性があることから、アパート経営と変わらない相続税対策になります。
ただし、店舗やオフィスは、固定資産税や都市計画税の軽減対象にはなりません。
アパート経営と比較すると、店舗やオフィスの場合は、アパートよりも賃料を高く設定できます。
営業目的での貸し出しのため、企業が利益を予測できれば賃料が高くても借り手が見込めるでしょう。
さらに、アパートに比べて、店舗やオフィスは、住民トラブルなどがありません。
店舗やオフィスの場合は、企業の利用方法が明確なため、契約の時点でトラブル回避ができるからです。
クリニック
次にクリニックで土地活用をした場合になります。
クリニックは、アパート経営に比べて安定性があり、地域貢献にもつながる土地活用です。ただ、開業を希望する医師との条件合わせが、一番重要になります。
たとえば、入院を必要とするクリニックの場合、部屋数も多く想定する必要がありますよね。
さらにレントゲン室など検査機能が必要な整形外科も、内科より部屋数が必要になってくるのです。
このように貸し出す開業医の種類によっても建物の規模がちがってきます。
ただし、成約すれば、地域貢献や社会貢献につながることでしょう。アパート経営に比べて、地域住民からの印象もよくなり、店舗やオフィスよりも安定した賃料収入が期待できます。
クリニックで土地活用をする場合、2つの方法で選ぶ必要があるでしょう。
- 定期借地権で医療法人に土地だけを貸し出す
- 自分で建物を建てて建物ごと医師に貸し出す
違いが判らない方もいると思いますので、順番にご紹介していきます。
定期借地権で土地だけ貸し出す
定期借地権を設定して、医療法人に土地を貸し出す方法は、建物を借主が建てることになります。
借主に負担がかかるため、長期的に地域に根付いて医療事業を行いたい医療法人の場合は、応募しない可能性があるでしょう。
自分で建物を建てて貸し出す
一方、自分で医療事業用の建物を建てる場合は、初期投資がかかります。借り手の医師の希望に沿いすぎて、他の土地活用に転用できなくなることも考えられます。
建物の建築に投資する場合は、「長期目線で回収できるクリニックなのか？」判断も必要です。
基本的には、定期借地で貸すほうが多いです。クリニックで土地活用する方は、土地を貸し出して土地代を貰うようなイメージになります。
老人ホーム
老人ホームは、社会貢献性が高い土地活用になります。
日本では介護施設が不足していることから、将来的にも需要があるのです。「自分も将来お世話になるかもしれない」と思う方も少なくないですよね。
実際に、高齢化が進み老人ホームの需要が増えることは予想できますよね。そのような理由から、老人ホームは、貸し出せば安定した土地活用になるでしょう。
老人ホームの場合、固定資産税や相続税など節税効果が高くなります。アパート経営と比べて、駅から遠くても活用ができる点が特徴です。
しかし、老人ホームは、まとまった広さの土地が必要になるので、建物を建てる投資額は大きくなります。基本的に建物は土地所有者が建築する必要性あるのです。
老人ホームは、介護事業者と共同で介護施設を開設する形式になります。自分で介護施設経営をする場合、介護施設の種類により行政から補助金が出るのが特徴になります。
民間で経営できる老人ホームは、以下の通りです。
- 介護付き有料老人ホーム
- 住宅型有料老人ホーム
- 健康型有料老人ホーム
- サービス付き高齢者向け住宅
- 通所型介護（デイサービス）
- 短期入所型生活介護（ショートステイ）
- 小規模多機能型委託介護
- 認知症対応型生活介護（グループホーム）
アパート経営と違うのは、建設した建物を介護事業者に一括借上することです。介護事業者が運営していくので、地主は何もする必要がありません。
保証金と毎月の定額賃料が入ってきて、アパート経営のような管理や修繕などは必要がないのです。
土地活用の種類を選ぶポイント
ここまでアパート経営以外の土地活用を取り上げてきました。土地の状況によって種類を選ぶ必要があることが理解できたでしょうか？
続きまして、土地活用の種類を選ぶポイントを3つ取り上げてみましょう。
- 利回りを気にする
- 利益と初期投資を比較する
- 管理が楽かどうかを気にする
では、詳しく見ていきましょう。
利回りを気にする
土地活用で「利回り」は、気にする大きなポイントになります。
特にアパート経営で土地活用の場合、相続税などの節税対策になるでしょう。さらに固定資産税や所得税の評価軽減が受けられます。
参考までに「利回り」の計算式は、以下の通りです。
表面利回り（％）＝（年間収入÷物件価格）×100
アパート経営の場合の実質利回りの計算式になります。
実質利回り（％）＝{（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋初期の諸経費）}×100
妥当な水準値として、建物を建てた場合の利回りが、7～8％です。地方のアパート経営だと家賃設定も低くなるため5％になることも考えられます。
オフィスや店舗、クリニック、介護施設の場合は、7～8％の利回りが見込めるでしょう。サービス付き高齢者向け住宅の場合、住宅利回りは、6～8％程度です。
駐車場経営の場合、利回りは4％と低くなります。
太陽光発電システムになると、利回りが、8～9％です。この割合で12～13年かけて投資金額を回収していきます。
太陽光発電の場合は、電気の買取価格が年々落ちている傾向なので、利回りも低下していくでしょう。
利回りを気にすると、「建物を建てる運用」に利回りの良さを見受けられますね。
初期投資が高くなると利回りが高くなる傾向があるため。リスクとリターンのバランスを考えて土地活用の方法を選ぶようにしましょう。
管理が楽かどうかを気にする
土地活用の種類を選ぶポイントの最後になるのが、「管理面」です。土地活用のポイントで、「管理が楽かどうか」も気になる部分になるでしょう。
アパート経営の場合は、建物を適切に維持管理する必要があります。アパートの劣化を防ぐために、維持費や修繕費をかけていくのです。
建物の老朽化が進んでいくと、結果として、入居者様が集まらなくなります。
その影響から、家賃設定を見直して、低い金額にしなければ入居者が集まらなくなるのです。そのため、アパート経営は、管理が楽とは、言い切れません。
ただ、アパート経営は一括借り上げシステム（サブリース）があります。不動産管理会社が地主から土地や建物を借り上げて、入居者の募集まで行う仕組みです。
サブリースは、空室の保証もされるので安定した収入が見込めます。
しかし入居者との契約は、地主ではなく不動産管理会社との間で行われることで、「どのような人が入居しているのか？」知ることができません。
そのため、アパートの管理まで不動産管理会社が請け負う場合が多いのです。
このようにアパート経営で安定した収入が得られて、管理も楽になる方法として、一括借り上げシステムは、注目されています。
アパート経営に比べて、収益が見込める駐車場経営のコインパーキングは、所有する土地を業者に貸し出すだけなので、管理をする必要がありません。
管理が楽な土地活用といえます。引き続き、他の土地活用も見てみましょう。店舗・オフィスの場合は、建物の維持費と修繕費が必要になってきます。
太陽光発電システムについては、設置さえすれば管理をする必要がないので楽ですよね。資材置き場に関しては、土地をそのまま貸し出すだけなので、管理の必要性はありません。
クリニックや老人ホームは、契約内容によって、建物の維持費や修繕費も必要になってきます。やはり、建物を建てない土地活用こそ、「管理が楽」といえるでしょう。
土地活用のプロにまずは相談してみる
アパート経営以外の土地活用の場合、土地の立地条件や初期投資費用、利回り、管理の大変さなども大きく影響してきます。
ポイントになることが多く、複雑になってくると素人では、判断が難しくなってきますよね。
「一体、この土地を利回りよくお金をかけないで活用するにはどうしたらいいのか？」
一人で悩んでいても、複雑な土地の状況を判断することはできません。
土地活用は、専門知識と状況に応じた活用事例を経験しているプロに相談してみることをおすすめします。結果的に近道になるのでおすすめです。
実際に管理人も土地活用の際は、プロに相談することで満足のいくものになりました。
まとめ
アパート経営以外の土地活用について、解説してきました。
土地活用でアパート経営を「相続税や固定資産税の税金対策になる」という部分だけで運用してしまう前の参考になったでしょうか？
まずは、土地の状況から判断して、理想の土地活用になるようにアパート経営と比較してみましよう。
あなたの土地の状況がアパート経営以外の土地活用方法で生かされれば幸いです。
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