土地活用を始めるとき、初期費用や利回りが気になりますよね。それら以上に気になるのは、やはり、「リスクの多さ」ではないでしょうか。
リスクが多ければ、土地活用の難易度も上がり、成功させるのは難しくなります。
そのため、土地活用をしたことがない人はリスクが少なく、失敗しづらい土地活用をした方がよいでしょう。
本記事では、リスクの少ない土地活用の例や特徴を紹介します。
土地活用初心者の人やリスクの少ない土地活用をしたい人は、ここで紹介することを基に土地活用を始めてみてください。
定期借地
定期借地とは、所有している土地を貸し出して、地代と呼ばれる賃料をもらう土地活用です。
この土地活用は、先ほど紹介した通り、所有している土地を貸し出すだけの土地活用です。そのため、自分で施設を運営したり管理したりしなくて済むところが特徴となっています。
施設の運営や管理を行わないということは、施設の稼働率や競合の出現などに悩まされることなく、土地活用をすることが可能です。
土地の貸し出し期間
土地の貸し出し期間は、定期借地の種類によって違ってきます。どういった種類のものがあるかを以下に示します。
一般定期借地権：貸し出し期間50年以上
契約の更新がなく、土地は更地になって返還されます。
建物譲渡特約付借地権：貸し出し期間30年以上
契約の更新はありませんが、契約満了時、土地に建っている建物を買い取る必要があります。
事業用借地権：貸し出し期間10年以上50年未満
こちらも原則、契約の更新はなく、土地は更地になって返還されます。住宅を建てることができないという特徴があります。
定期借地は、このような3種類に分かれているため、土地の貸し出し期間は、「最低10年、最長いつまででもOK」ということになるのです。
どの種類であっても、長期間に渡って、安定した収入を得ることが可能です。貸し出し期間の長さや契約満了時の建物の扱いなどを基に、どの種類を採用するかを考えましょう。
定期借地のまとめ
このように、この定期借地という土地活用は、運営や管理の手間がなく、長い間、安定した収入を得ることが可能な土地活用となっています。
確かに、「土地を貸し出している間はその土地で土地活用ができない」というデメリットはあります。
ですが、手間もリスクも少ない土地活用なので、手軽に儲けたい人へおすすめの土地活用です。
手軽で低リスクである土地活用をしたい人は、この定期借地という土地活用を検討してみてください。
駐車場経営
駐車場経営もまた、リスクの少ない土地活用となっています。
駐車場経営には、月単位で貸し出す「月極駐車場」と、時間単位で貸し出す「コインパーキング」があります。
ここでは、この2つの方式が何故、「リスクの少ない土地活用」といえるのかを紹介しましょう。
月極駐車場
月極駐車場を行うためには、少々土地の整備をする必要があります。整備といっても、最低限の整備で済ます場合、駐車スペースをロープで区切るだけでOKです。
そのため、整備するのにかかる最低限の費用はロープとロープ固定に使うペグ代となっています。
つまり、ほとんどコストをかけることなく、土地活用を始められるということです。
このように、月極駐車場を始めるのにコストはほぼかからないため、初期費用の回収が容易です。
そのため、「費用をかけずに土地活用を始めたい」という人は、所有している土地が月極駐車場を経営するのにマッチしているか調べてみてください。
コインパーキング
コインパーキングも月極駐車場同様、初期費用を抑えられる土地活用となっています。
ただ、コインパーキングの場合は、月極駐車場のようにロープとペグのみでOKというわけにはいきません。
何故なら、駐車料金を精算するための精算機や出庫できないようにするロック装置といった設備が必要になってくるからです。
そのうえ、これらの設備の設置に加え、舗装工事も必要になってきます。そのため、土地活用の中では初期費用が抑えられるものの、月極駐車場のように、「ほとんど費用がかからない」という風にはなりません。
それゆえに、月極駐車場よりかはリスクが多いといえますね。
ただ、先ほども紹介したように、土地活用の中では初期費用が抑えられる形態の土地活用です。
また、月極駐車場より儲けが大きい土地活用となっています。そのため、月極駐車場と比べるとハイリスクハイリターンな土地活用といえますね。
資金がある程度用意できる人はコインパーキングを、資金があまりない人やリスクを最小限にしたい人は月極駐車場を経営するとよいでしょう。
トランクルーム
昨今注目されている「トランクルーム経営」という土地活用もまた、リスクが少ない土地活用の1つです。
トランクルームとは
リスクの少なさを紹介する前に、トランクルーム経営がどういった土地活用なのかを紹介しましょう。
トランクルーム経営は、家具や衣類などを保管するための空間を貸し出すサービスです。ここでいう空間とは、コンテナをいくつかの部屋に仕切った空間のことを差します。
このようなサービスのため、トランクルーム経営を始めるには、コンテナの用意や舗装工事などが必要です。
これらにかかる費用の合計は、土地活用の中では比較的安くなっています。そのため、トランクルーム経営は初期費用が比較的抑えられる土地活用といえるのです。
トランクルーム経営についてまとめると、「初期費用が抑えられる貸し空間サービス」ということになりますね。
トランクルームのメリット
では、初期費用が抑えられる以外にメリットがあるかというと、「ランニングコストの小ささ」というメリットがあります。
トランクルーム経営にかかるコストは、嬉しいことに照明用の電気代くらいしかかからないのです。
同じ賃貸経営でもマンションの場合は、共用部分の管理やインフラの修繕などの費用がかかります。
ですが、トランクルーム経営では、その場所に人が住んでいるわけではないので、このような費用はかかりません。
また、マンションと違って老朽化しないため、築年数に左右されずに経営することが可能です。
このように、トランクルーム経営は、「初期費用が抑えられ、そのうえランニングコストも安い」というリスクの少ない土地活用となっています。
「低リスクの土地活用をしたい」という人は、トランクルーム経営という土地活用を選択肢の1つとして加えてみてください。
太陽光発電
トランクルーム経営と同様に、太陽光発電もまた昨今注目されているリスクの少ない土地活用です。
リスクが少ない理由
何故、太陽光発電がリスクの少ない土地活用といえるのかですが、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」という制度があるからですね。
この制度は、電気の買取価格を20年間固定してくれる制度です。
この制度のおかげで、20年間もの長期間に渡って、安定した収入を得ることができます。
高い利回り
また、安定しているだけでなく、利回りが高いのが太陽光発電の特徴です。ある事例では、設備費用に1,400万円かけたところ、年間収入が154万円なっています。
驚くことに、利回りが10%を超えているのです。この利回りは土地活用の中でも、高い利回りといえるでしょう。
つまり、太陽光発電という土地活用は、高い収入を安定して得ることが可能なのです。
それも、20年という長期間に渡ってです。
利用者が必要ない
先ほどの制度や高利回りというメリット以外にも、太陽光発電には、「利用者を必要としない」というメリットがあります。
マンション経営や駐車場経営は、利用してくれる人がいないと成り立ちません。そのため、競合が現れたり人口が少ない地域で始めてしまったりすると、儲けることは難しくなります。
ですが、太陽光発電の場合、発電をするための施設なので、利用者を必要としません。
それゆえに、人口の少ない場所でも始められますし、利用者の減少というリスクを抱えなくて済みます。
悲しいことに、初期費用は駐車場経営やトランクルーム経営に比べて、多くかかってしまいます。
では、「太陽光発電＝リスクの少ない土地活用ではない」となるかというと、そうではありません。
安定した収入を長い間得ることが可能で、空室リスクや利用者の減少といったリスクのない太陽光発電は、リスクの少ない土地活用といえるでしょう。
まとまった資金を持っている人は、所有している土地が太陽光発電に向いていないか調査してみてください。
農園
所有している農地を農園にする場合、特別何かすることなく土地活用を始められます。
そのため、農地を農園にした場合、「初期費用が抑えられ、素早く土地活用を開始できる」というのがメリットです。
「自分で農業をやってみたかった」という農地オーナーは、自分で耕作するというのも1つの手でしょう。
市民農園として貸し出す
このように、農地を自分で耕作をするという活用方法もあります。ここでは、別の活用方法である「市民農園として貸し出し」も紹介しましょう。
まず、市民農園というのはどういった土地活用なのかを紹介します。
市民農園は、所有している農地を一般の人々に貸し出す土地活用です。
土地を借りた人は、その土地で作物を作って余暇を楽しみます。農地を農園として貸し出すわけですから、「用意するものが少なくて済む」というのがメリットですね。
市民農園は初期費用がほとんどかからない
次は、この市民農園という土地活用のリスクの少なさを紹介しましょう。この土地活用は、先ほども紹介したように、準備するものが少なくて済みます。
そのため、初期費用をあまりかけることなく土地活用を開始できるのです。
「農地転用をして農業以外のことを行う」となると、様々な工事が必要になり、多額の費用がかかることでしょう。
初期費用がかかると、どうしても、「初期費用を回収できるか」というリスクが出てきてしまいます。
農地によるリスクの少ない土地活用がしたい場合は、自分で耕作したり市民農園として貸し出したりするのがおすすめです。
資材置き場
資材置き場という土地活用もまた、初期費用も手間もかからない土地活用となっています。
初期費用と手間が不要
この資材置き場という土地活用は、所有している土地を資材置き場として貸し出す土地活用です。
所有している土地を貸し出すだけなので、「資材保管用の倉庫を建築する」ということでなければ、初期費用はかかりません。
また、施設を管理したり店舗を経営したりするわけではないので、初期費用だけでなく手間もかからないのが嬉しいところです。
更地に戻すのが容易
初期費用や手間がかからないという以外にも、「更地に戻すのが容易」というメリットもあります。
現在行っている土地活用を他の土地活用へ変更する場合は、整地や設備の撤去が必要になる場合が多いです。そのため、土地活用を変更する場合は費用も手間もかかります。
ですが、この資材置き場という土地活用は、資材さえなくなれば更地と同様の状態に戻ります。
「資材置き場を止めて、他の土地活用を始めよう」ということになっても、整地や設備撤去の手間が必要ないのです。
このように資材置き場は、初期費用も手間もかかりません。そのうえ、他の土地活用へ変更しにくいというリスクもありません。
一時的にリスクの少ない土地活用をしたい人にぴったりの土地活用といえるでしょう。
低リスクの土地活用はリターンが少ない
ここまでに紹介したような土地活用は、初期費用が抑えられたり収入が安定していたりします。
それゆえに、低リスクで土地活用が可能です。ですが、「ハイリスクハイリターン」という言葉があるように、リスクが多いほどリターン（儲け）が往々にして大きくなります。
ハイリスクハイリターンの土地活用としては、マンション経営がありますね。
マンション経営には、「利用者が集まらない・出ていってしまう」という空室リスクがあります。そのため、利用者が少ないと、最悪赤字になってしまいます。
初期費用のかからない月極駐車場の場合は、利用者が乏しくても破産してしまうということはないでしょう。
借金を背負うとリスクが大きくなる
ですが、5,000万円から1億円という多額の初期費用がかかるマンション経営の場合、そうはいきません。
「赤字になってしまいローン返済ができない」という風になる確率はゼロではないのです。
ですが、リスクが大きい分、利回りが高くなっています。建築する場所にもよりますが、15%もの高利回りになることもあるのです。
大きなリターンを求めてハイリスクな土地活用をするか、リスクは少ないけどリターンが小さい土地活用をするかは、土地活用のスタンス次第ですね。
「儲けは小さくていいから、リスクを抱えたくない」という人は、今までに紹介した低リスクの土地活用を行ってください。
まとめ
ここまでに紹介した土地活用はいかがでしょうか。
自分の土地活用スタンスや所有している土地にマッチしていそうな土地活用がありましたら幸いです。
最後に、低リスクの土地活用を行うためにはどうすればよいのかをまとめてみましょう。
まず、今回紹介した土地活用は、初期費用が抑えられたり、利用者の数に左右されなかったりするために、リスクが少なくなっています。
ただ、リスクが少ない分、儲けが小さいという点がデメリットです。そのため、儲けの大きさよりリスクの少なさを重視する人は、今回紹介したような土地活用の採用を検討してみてください。
「リスクの少ない土地活用をしたい」といっても、どの土地活用が自分のスタンスや土地にマッチしているか分かりませんよね。
そんなときは土地活用のプロへ相談してください。リスクが少ないといっても、土地に合っていない土地活用をすれば赤字になることもあります。
赤字にならず、きちんと儲けるためにも、土地活用をする際はまずプロへ相談してください。
相談すれば、どういった土地活用をすればよいのかをアドバイスしてくれることでしょう。
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