70 坪の土地を所有しているとしたら、どんな土地活用法が賢いのでしょうか？
同じ70坪の土地でも立地条件によって適した活用法は異なります。70坪というと必ずしも広大な土地ではないでしょうから、おのずと選択肢も限られてきます。
それを踏まえた上でしっかりと検討すれば、大切な財産である土地の最も有効な活用法を選択できるでしょう。
この記事では、70坪の土地におすすめの6つの活用法と、失敗しないために心得ておくべき注意点を紹介します。
最後まで読み進めると、「70坪の土地の活かし方」への理解が深くなりますよ。
ベストな土地活用に向かって、自信をもって第一歩を踏み出せるようになるでしょう。
目次
70坪の固定資産税はいくら
土地のおすすめ活用法の紹介に入る前に、土地にかかってくる固定資産税について解説します。
以下に、「更地70坪の全国平均の固定資産税」を計算してみます。
先に答えを示すと、その金額は49万8,036円です。
所有する土地の条件
地価 ： 22万円/㎡（2018年の公示価格の全国平均が22万4,177円なので、わかりやすく22万円としました）
面積 ： 70坪＝約231㎡（評価額は地価の70％になります）
上記の土地にかかる固定資産税
- 税率：1.4％
- 課税評価額 ： 22万円 × 231 × 0.7 ＝ 3,557万4,000円
- 税額 ： 3,557万4000円 × 0.014 ＝498,036円
この計算式での数字は全国平均ですので、都市部の土地であればさらに税額は高くなります。
70坪の土地があれば活用しないのはもったいない
70坪の土地を更地で所有しているとしたら、節税に活用しなければもったいないです。
以下に、固定資産税を安くする方法を紹介します。
更地にアパート・マンション・戸建を建てる
200㎡までの土地は「小規模住宅用地」として、固定資産税は最大6分の1に減税されます。
70坪を231㎡とすると、200㎡を超えた31㎡にかかる固定資産税は3分の1に減税されるということです。
定期借地で土地を貸す
所有する土地を貸すだけで、借り主がそこに住宅を建てた場合、自分で建てた時と同様の減税になります。
200㎡までの土地は「小規模住宅用地」として、固定資産税は最大6分の1に。200㎡を超えた31㎡にかかる固定資産税は3分の1に減税されます。
更地のままの土地を放置しておいては、土地も活かされず税金ばかりかかってしまうということですね。
70坪の土地を持っている方におすすめの活用方法
実際に所有している土地が70坪だとしたら、どのような活用法がおすすめか、以下に6つ紹介します。
その土地の立地条件に合わせて最適な方法を検討すると良いでしょう。
アパート経営
70坪の土地を有効に活用するにはアパート経営があります。70坪という大きさからして、マンションを建てて利益を出すには若干狭いでしょう。
アパート建築で入居者を募る方が、効率良く賃貸収入を得られると考えられます。
建築の際には、新築で初期投資は数千万円程度必要です。自己資金を投入するか、アパートローンを活用する方が多いかと思われます。
管理費や入居率による経費の変動にもより、利回りは5～15％程度が予想されます。
長期的に高い収益を上げていきたい方にアパート経営は向いているといえますね。
ただ、地域によっては競合も多いですから、差別化を考えた方がよい場合もあります。
例えば、1階を高齢者向けのデイサービス、2階を賃貸の住居部分とする「介護併用住宅」にするのも需要が高まり高い収益を期待できますよ。
戸建て賃貸
70坪の土地を有効に活用するには、戸建て賃貸経営もおすすめです。
ファミリー層で戸建に住みたいという家族が案外多いものですが、戸建て賃貸住宅の供給が十分には間に合っていないかもしれません。
高稼働での入居が期待できて、なおかつアパートと比較をすれば、戸建て住宅は建築費が少なくて済むというメリットがあります。
他の代替え物件が少なく、ファミリー層であれば長期に渡る入居も期待できるでしょう。
70坪の土地での戸建であれば、ゆったりとした一戸の設計や2棟の建築も可能です。その地域のニーズによって戸数の選択も検討できますね。
交通の便が良いところか子育てに向いている環境の立地であれば、安定的なニーズが見込まれます。
周囲にアパートやマンション等の集合住宅が供給過剰ぎみになっているエリアでしたら、戸建て賃貸を積極的に考えてみても良いでしょう。
駐車場経営
土地活用といえば、即駐車場経営を連想する方も多いおすすめの方法です。70坪あれば駐車場には十分に活用できますよ。
まず、駐車場経営には、月極め駐車場とコインパーキングという2つの活用方法があります。
月極め駐車場なら、土地をロープ等で区画割するだけでもほとんど初期費用なしで開始できます。
コインパーキングにする場合は、数百万円単位かかってしまいます。そのため、初期費用を抑えたい方にとっては、月極駐車場は非常に取り組みやすい土地活用ですね。
収益の目安としては、一般的な駐車スペースの目安は「1台の車に約7坪必要」とされています。
70坪の土地があれ、単純計算で10台の車を受け入れられることになります。
仮に、1台月2万円だとすれば、10台で月に20万円の収益です。何も利用していなかった土土地が初期費用もあまりかけずに収益を生み出せれたらすごいですよね！
さらに、周囲に70坪よりも狭い駐車場しかなければ、駐車台数の多さでは優位に立てますね。駐車場の需要が多く見込まれるエリアでは検討したい活用法のひとつです。
トランクルーム経営
70坪の土地を有効活用するにはトランクルーム経営もおすすめです。トランクルームとは、「しっかりと管理されたレンタル物置」のことをいいます。
トランクルーム経営では、敷地内にコンテナ型のトランクルームを並べて設置する方法と、建物を建設して内部に作った収納スペースをレンタルするルーム型という方法があります。
70坪の土地であれば、コンテナ型でもルーム型でも、どちらでも適した運営ができるでしょう。
50～60坪の土地よりは、コンテナも多く設置できますし、ルーム型にした場合も各収納スペースを広く取ることが可能になります。
また、ルーム型のトランクルームを建設する場合、1階がトランクルーム、2階が賃貸住宅という構造の建物にすることも可能です。
独自性のある施設として注目を集めやすいでしょう。
トランクルーム経営は、その地域に確かな需要があるかどうかの見極めが非常に重要になります。
ただ、運営が順調に進めば、利益率が20～30％程度見込まれる高い収益性の活用法です。
テナント経営
70坪の土地の有効活用には、小規模店舗のテナント経営もおすすめです。
土地にテナント貸出用の店舗を建設し、コンビニ、飲食店、物販店のような小規模物件を探すテナントに賃貸して収益を得る活用法です。
人通りや車の流れが多い場所であればより有利で高い収益が期待できます。反対に人や車が少ないエリアでは経営は成り立たないでしょう。
テナント経営での初期投資額は数千万円という場合もありますが、10～20％程度の高い利回りが期待できますよ。
商業地や人が集まりやすい場所に土地を所有している方は、小規模店舗経営の可能性をしっかりと検討することをおすすめします。
また、生活に便利な施設が周囲に少ないエリアに店舗を建てることは、その地域の方々に喜ばれ、社会貢献できるというメリットも期待できます。
太陽光発電
70坪の土地を有効に活用するには、太陽光発電の設置もおすすめです。
一般的によく目にする、住宅の屋根にソーラーパネルが取り付けられているものは「住宅用太陽光発電」といいます。
家庭用の電気をまかなうことを優先的に行われるものですね。
しかし、土地活用で行うのは「産業用太陽光発電」と呼ばれ、発電した電気を電力会社にすべて買い取ってもらい利益を得るという運営になります。
産業用太陽光発電の場合、最低10kW以上の容量がある太陽光発電のシステムが必要で、それにはある程度の広さが必要です。
ソーラーパネルを地上に設置する場合、10kW以上の容量をクリアするには、土地は最低50坪の広さは必要でしょう。
周囲にはフェンスで囲いも作らなければならないので、それも含めて、所有する土地が70坪であれば産業用太陽光発電を行うには十分です。
例えば、屋根や屋上に60坪程度の広さがある建物があれば、フェンスも必要なくソーラーパネルを設置できます。
ですので、土地に賃貸住宅を建てて、その屋上や屋根に太陽光発電システムを備え付けるという手段での土地活用も考えられます。
太陽光発電システムの設置にかかる初期費用はおおよそ1500万円程度で、その利益率はだいたい5～10％でしょう。
一年を通して日照時間が安定して確保できる場所であれば収益も期待できます。
70坪の土地活用の注意点
70坪の土地を活用する際の注意点をお伝えします。土地活用は利益を上げることが目的ですので、そのために気をつけるべきポイントがあります。
場所によって臨機応変に対応
70坪ほどの土地を活用しようと思うと、案外競合する土地も多いことがあります。
そのため、周囲の状況によって、臨機応変な活用法を選択していくことが収益を生み出すポイントです。
70坪の土地活用では、50～60坪の土地でも可能な活用法が被ることもしばしばで、似たようなライバルが周りに多いかどうかが要注意ポイントです。
同じような広さの土地がどういう活用をされているかを事前のリサーチ・調査で把握しておきましょう。
それにより、そのエリアでの需要の見極めにもつながりますし、ライバルとの競合を極力避けることもできます。
ただ、もしライバルと競合する活用法を選ぶのであれば、何らかの差別化を図ることも必要かもしれません。
競合よりも1歩リードするには、複数の活用法を組み合わせるのもひとつの手段です。
記事の中でも紹介した「介護併用住宅」「トランクルーム併用住宅」「屋上に太陽光発電を備えた賃貸住宅」等も、その組み合わせが強みとなりますよ。
より収益が上がる見込みが高まるでしょう。
土地活用法は必ずしもひとつだけの方法に囚われず、常に臨機応変な対応で臨むことを頭に入れておいてください。
70坪を無駄なく有効活用する
70坪の土地活用の際に注意することは、70坪という広さを限りなく有効に活用することです。
そのためには、少しでも無駄に空いている場所があれば、そこを何かに活用する工夫をしましょう。
前項目でも述べましたが、土地を有効活用するためにはひとつの方法に囚われないことが大事です。
例えば、「土地にアパートを建てたから活用はそれで終わり」ではありません。
アパートが建っても、まだ無駄に空いているスペースがあれば、そこをできる限り活用しましょう。
自転車等も止めにくいスペースであっても自動販売機なら置けるかもしれません。
周囲に自動販売機が密集しているようでしたら、物置タイプの小さなトランクルーム設置が活きる可能性もあります。
70坪の土地を所有しているなら、1坪の無駄もないくらいの活用を目指しましょう。そのためにはさまざまな活用法を組み合わせて知恵を絞ることも必要です。
プロに相談するのが失敗しないコツ
70坪の土地活用をする際の注意点には、すべて自分で判断しないでプロに相談するということもあります。
土地活用が上手くいくかどうかは、土地に関する素人ではなかなかわかりません。賃貸住宅を建てて、満室になったから即大成功だともいえないでしょう。
土地活用は2～3年で大儲けをして完了するものではなく、常に長期的な視点を持ち、目先の利益に一喜一憂しないことが成功するポイントです。
そのため、「いくら儲かった」というその時の金額よりも、「利益率」「利回り」に着目することの方が重要です。
「投資した額に対してのリターンはどの位か？」「何年後に初期費用を回収できるか？」を重視してください。
10～20年、またはそれ以上先を見据えた土地の有効活用を考えた場合は、プロの視点でのアドバイスは欠かせないでしょう。
自分だけで安易に計画・実行することは避けた方が賢明です。
一括資料請求を使い70坪の土地を有効活用しよう
70坪の土地の有効活用を考えたら、まずはネットの一括資料請求を使うことをおすすめします。専門業者からの土地の活用プランの情報を集めることができますよ。
所有する土地の活用法を、業者を探して一軒一軒連絡を取っていくのは一苦労ですし、時間がかかり過ぎて効率も悪いです。
しかし、一括資料請求なら、ネットに土地の情報を入力して送信するだけで、全国の優良企業からおすすめのプランが送られてきます。
そのさまざまなプランを比較して、まずは良さそうなものをピックアップしましょう。
その後、業者と面談をして詳細を検討していくというのが、もっとも効率的でリスクが少ない方法だといえるでしょう。
一括資料請求のサイトはネット上に複数ありますが、ほとんどのサイトが無料で利用できますので、便利に活用しない手はありません。
まとめ
70坪の土地は大事な財産です。その活用の仕方次第では、長期に渡って安定的な収入を得られるものになるかもしれません。
一方、焦って行えば失敗してしまう可能性もあり得ます。
有効な土地活用を実現するために、さまざまな情報を集め、わからないことは専門家にも積極的に相談しましょう。
土地活用に100％成功する保証はありませんから、そのためにもリスクを最小限にとどめて取り組むことが重要です。
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