埼玉県は東京の北に位置し、東京都のベッドタウンとして今後ますます発展していく可能性を持った県です。
このような場所に遊ばせている土地を持っている場合、何らかの土地活用を行うことがお勧めです。
そうすることにより、税金面などの金銭的にも損をすることが少なく、管理の手間も省くことができるケースが多々あります。
ここでは埼玉県の土地活用について解説していきます。
埼玉に土地を持っている方、これから埼玉で土地活用を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
埼玉県の土地活用の特徴
埼玉県には他の都道府県にはない特徴があります。これは、ある種の土地活用法には大変プラスに働く特徴です。
ここではその2つの特徴について解説していきます。
東京に近い
埼玉は物理的にも、交通の便利さも東京に近いという特徴があります。その特徴がある結果、冒頭で述べたように、東京都のベッドタウンとしての機能を果たしています。
また、土地の価格も東京都内に比べると安く、そのため埼玉に住居を構えて東京都内へ通勤する人が多いという点も埼玉の特徴の一つです。
人口が多いので高単価の土地活用がおすすめ
埼玉は人口が多いため、高単価の土地活用がいている地域です。
人口が多いということは、土地活用した場合の利用者も多く見込める可能性があるということです。
また、「住んでいる人」が多い埼玉では、生活に根差した土地活用、または生活そのものの場を提供する土地活用が向いているでしょう。
埼玉県全体では、2045年の人口は減少すると考えられていますが、逆にさいたま市や川口市では増加する傾向にあるといわれています。
ですので、今後も土地活用を行いたい土地の場所によっては、住民をターゲットにした方法は十分有効です。
このような土地活用法は比較的初期費用も多くかかるケースが多いのですが、利回りが良いので初期費用を回収しやすく、また利益も上げやすい方法です。
埼玉の人口が多いという特徴に即した方法で、土地活用を行いましょう。
埼玉県の土地活用におすすめな方法
ここでは、埼玉県で土地活用を行う場合にお勧めの方法を紹介していきます。
賃貸経営
埼玉における賃貸経営は、今後ますます伸びる可能性が高い土地活用法です。
近年の土地評価額は、前年に比べて大宮駅周辺と川口市、特に川口駅周辺の価格が上がっています。
川口市は昼間から酔っ払いが出歩いていたり、風俗店が多いなど、あまり良い環境ではありませんでした。
しかし、川口市は住民の力による浄化作戦で格段に治安が良くなったことが理由です。また、大宮駅前は再開発が進み、地価が上昇しました。
このようにその場所に人が住みたいと思うのは
- 利便性の良さ
- 子育てに向いた環境
- 落ち着いた生活環境
- 買い物などが便利
- 教育環境が整っている
- 医療機関が整っている
といった条件が整っていることが大切です。
埼玉にはこのような条件を満たす場所が多くあるため、賃貸経営に向いているといえるでしょう。
また、埼玉は人口も多く、今後少子高齢化が進むにも関わらず人口が増えると予測される市もあります。
ですので、賃貸経営を行うにはうってつけの場所であるといえます。
逆に、埼玉北部は人口が減少傾向にあるため、賃貸経営を行う際にはよく検討してから行うようにしましょう。
前述した条件を満たすような場所に土地を持っているのであれば、ぜひ賃貸経営による土地活用をお勧めします。
駐車場経営
埼玉は現在、駅前の地価が上がってきていると前述しました。
それは駅前の再開発や、市民の手による浄化作戦のたまものですが、その結果、駅前や周辺の商店街にお客様が増えているということになります。
来店されるお客様の中には、当然車で来店する方もいらっしゃるでしょう。そのようなお客様に対応するべく駐車場を用意できるお店はほんの一握りです。
ですので、今後は駅前や商店街、繁華街などでコーンパーキングの需要が高まることが予想されます。
埼玉において、このような場所に土地を遊ばせておくことは非常にもったいないことだといわざるを得ません。
月極駐車場は初期費用がかからない
また、住宅街においても月極駐車場のニーズは高まっています。これは、車を一家に2台所有するケースが増えてきているからです。
この場合、一般的な建売住宅では一台分の駐車場しか造作されていないことが多いため、他の場所に月極駐車場を探す必要が出てきます。
ですので、住宅街に空き地を遊ばせている場合には、月極駐車場として土地活用を行うのも有効な方法です。
この月極駐車場の一番のメリットは初期費用が安く済み、更地に戻しやすいという点です。
初期費用としては、駐車スペースを区切るロープと、それを固定する杭があれば十分でしょう。
もし、今後数年の間にその土地に家を建てる計画があるのであれば、その時にはすぐに更地に戻して家屋の建設を始めることが可能です。
すでに駐車場として契約している相手がいる場合でも、駐車場は借地借家法の適用外であるため、貸主側から契約を解除することができます。
このように、駐車場としての土地活用法はコインパーキングと月極駐車場の2種類があります。
駐車場経営で土地活用を行う際は、土地を所有している場所によって、向いているほうの駐車場経営を行うようにしましょう。
トランクルーム経営
トランクルームの利用者は、毎年10％以上の成長を続けており、2027年には現状の2倍を超える1,000億円市場になると予測する専門家もいます。
このように今後も利用者の増加が見込めるトランクルーム経営は、埼玉で始めるのにも向いている土地活用法です。
日本では現在、100世帯に1世帯がトランクルームを使用していますが、今後は100世帯のうち3世帯が利用するようになるといわれています。
これは、日本の住宅事情が大きく関係しています。
今後日本人の一人当たりの居住スペースは、さらに狭くなると予想され、そこに収納しきれないものをトランクルームに収納するようになると考えられるからです。
さらに、トランクルームは低い初期費用で始められるため、利回りは10％から20％と高くなっています。
トランクルームは立地条件が悪くても問題ない
また、トランクルーム経営を始めやすい理由の中に、土地の立地が悪くても構わないという点があります。
治安が悪いことは論外ですが、前述したように以前治安が悪いイメージがあった川口市でも、市民の力でイメージが良くなってきていることはお判りいただけているでしょう。
治安さえよければ、駅から遠い、日当たりが悪い、変形地であるなどの土地のデメリットがあまり関係ありません。
また、建物を建てて中を区切り、トランクルームにするのではなく、コンテナによるトランクルームにしておけば、更地に戻すのも比較的容易です。
ですので、将来的にその土地を他の用途に変更する計画がある場合にもお勧めの土地活用法になります。
老人ホーム・高齢者住宅
埼玉の土地活用の目的として、相続・節税・安定性を求める場合は、老人ホームや高齢者住宅が最適です。
この方法で土地活用を行う場合には、「固定資産税」「都市計画税」「相続税」の3種の税金を軽減することができる優遇措置があります。
これらの優遇措置は、「駐車場」や「更地」には一切適用されず、毎年の固定資産税や都市計画税だけでその差額は大きなものです。
さらに相続時に相続税がかかる場合には、それ以上に大きな差額が生じます。
この税制上の優遇措置による節税効果は、埼玉でも地価が高い土地ほど金額が大きくなることを覚えておきましょう。
老人ホームや高齢者住宅経営とは、土地のオーナーがと地活用を行いたいと思う土地の上に、高齢者が賃貸して住む施設を建築します。
そして、介護事業者や不動産会社が対象となる建物を一括借り上げして事業経営を行う形で、老人ホームや高齢者住宅の経営が始まるのです。
有料老人ホームは600坪程度から、高齢者向け住宅は70坪程度からの広さの土地が必要になります。
老人ホームや高齢者住宅は、運営事業者の希望にマッチした立地であるこが重要になります。
ですので手軽に事業化することが困難であるという点や、初期費用が数億円からと高額になる点がデメリットです。
しかし、社会貢献度が高く利回りも8％から15％と比較的高いことがメリットであるといえます。
利回り以外にも、土地に対する税制上の優遇措置も大きな魅力であるといえます。
コンビニ経営
埼玉では人口が増えてきている市町村もあるため、コンビニの利用客も増加すると考えられます。
そこで、土地活用にコンビニ経営を行おうとする方も多いと思います。では、どのような土地がコンビニ経営に向いているのでしょうか？
コンビニに向いている土地とは、人通りが多い幹線道路沿いや駅の近く、あるいは大規模なマンションのそばにある土地のことを言います。
一戸建てが多い住宅街の中にコンビニを開業することはまずなく、そもそも用途地域の規制により開業できないこともあります。
また、コンビニの店舗の面積は60坪程度が標準となっているので、最低でもその広さが必要です。
幹線道路沿いなど、駐車場が必要な場合には、さらに広い土地が必要になります。
土地活用法としてのコンビニ経営には2つの方法があります。
- 事業用定期借地方式
- リースバック方式
の2つです。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式とは、土地のオーナーが土地を整地し、ライフラインの引き込みまでを行い、土地をコンビニ本部に貸す方法をいいます。
この方法は土地のみをコンビニ側に貸すために賃貸料が低いことがデメリットです。
しかし、何らかの原因でコンビニが撤退する場合には、土地を更地にして返してくれるというメリットがあります。
リースバック方式
リースバック方式とは、オーナーが持つ土地の上にコンビニの店舗を建設し、土地と建物を貸し出すという方式です。
この方法では、高い賃料が得られる代わりに、コンビニが撤退した場合、空の店舗が残った状態でオーナーに返却される点がデメリットとなります。
なぜこの状態がデメリットかというと、コンビニが撤退した後に、別会社のコンビニが入ることはまずないからです。
この場合、更地に戻したいと思ったら、自費で解体を行う必要があります。
事業用定期借地方式がローリスク・ローリターンであるのに比べて、リースバック方式がハイリスク・ハイリターンの方法であることがお判りいただけたのではないでしょうか。
人口が多いことを利用した土地活用がおすすめ
埼玉の人口は増加傾向にあります。将来的には減少が予想されますが、早い段階から人口減少対策を打ち出しているため、極端な人口減少による影響はありません。
このように、多くの人口を抱える埼玉ではこのことを利用した土地活用をすることがおすすめです。
土地活用を行う上で、人口が多いということは有利に働く要因の一つです。この埼玉の特徴を最大限に活かした土地活用を行いましょう。
埼玉県で土地活用するポイント
ここでは、埼玉県で土地活用を行う際に抑えておきたいポイントを解説していきます。
高収益が期待できる
ここまで解説してきた、埼玉県に向いている土地活用法は、月極駐車場以外どれも高利回りが期待できるものばかりです。
埼玉は人口が多いため、そのメリットを十分に生かすことで、高利回が期待できる土地活用が可能になります。
しかし、そのためには自分が所有している土地がどのような土地活用に向いているか精査する必要があります。
自分の土地の立地などをよく考えて、行う土地活用法を決めましょう。
土地活用業者をよく比較する
土地活用を行う際には、まずファイナンシャルプランナーや金融機関、税理士に相談してみましょう。
この時点で、資金面などからどのようにして土地活用を行うか、その方法が決まります。
土地活用の方法が決まったら、それぞれ専門の業者に依頼するのですが、その前に複数の業者に相談して、その違いを明確にしておくことが大切です。
初期費用の安さのみにつられてしまうと、月々の手数料が大きいなどの落とし穴があることも考えられます。
この月々の手数料は10年、20年と経つうちに、積もり積もって、他社と比べると莫大な金額を損してしまうこともあるのです。
このような点に注意し、複数の業者の契約内容をよく比較しておきましょう。
土地を購入する際は金額が大きくなりすぎないように注意
土地活用を行うために、土地を一から購入したり、買い足したりすることも考えられます。
このような場合には、購入金額が大きくなりすぎないよう注意が必要です。
なぜなら、土地活用は基本的に所有している土地を利用して行うものだからです。
新規に土地を購入して土地活用を行う場合、土地の購入費用分初期費用が必要になり、大きなリスクを背負うことになります。
ですので、リスクを最小限にとどめるためにも土地の購入費用は最低限にとどめるようにしましょう。
埼玉県の土地活用業者に一括資料請求サービスをする
前述したように、埼玉県の土地活用業者を数社選び、比較・検討することは大変重要です。
しかし、一社ずつ足を運んだり、資料請求を行ったりするのは非常に手間のかかる作業です。
そこで、埼玉県の土地活用業者に一括資料請求サービスを利用することをお勧めします。
このサービスを利用すれば、簡単に複数の埼玉県の土地活用業者の資料を入手することが可能です。
まとめ
ここまで、埼玉県で行いやすい土地活用法について解説してきました。埼玉の強みは、やはり特に埼玉南部の人口の多さにあります。
この人口の多さを利用してできる土地活用法はさまざまなものがありますが、基本的にどれも高利回りのものが多いことが特徴です。
しかし、どの土地活用法を行っても、高利回りの状態になるわけではありません。
自分の土地が、どの土地活用法に向いているかきちんと調べてから土地活用を行わないと、逆に損をしてしまうことも考えられます。
自分の土地の土地活用を考える際には、土地活用業者に相談することもおすすめです。
しかし、この場合は一社の土地活用業者ではなく、複数の土地活用業者に資料請求や相談を行うとよいでしょう。
このようなポイントを踏まえて、埼玉での土地活用を成功させましょう。
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