地域別の土地活用

兵庫県・姫路市はどんな土地活用方法が良いの?失敗しなためのポイントや注意点

姫路市は兵庫県第2の人口を擁する市であり、播磨地方の中心都市です。

この姫路市には大きな特徴があり、それは県庁などがある都市部(中心部)と田舎に分けられるということです。

このような理由から、都市部と田舎では有効な土地活用法は異なってきます。ここでは、その点を踏まえて姫路の土地活用法について解説していきます。

姫路の土地活用の特徴

姫路市内でも、都市部と田舎という違いがあることは前述しました。では姫路で土地活用を行うには、どのような方法が向いているのでしょうか?

それを考える前に、まずは姫路での土地活用の特徴についてしておくようにしましょう!

姫路の土地代

出典:土地代データ

姫路市の坪単価の平均は、2019年(平成31)年公示地価によると、30万6390円(9万2683円/㎡)になります。

この価格は、兵庫県の中で9位の価格です。

ただ、全国平均の土地代が坪単価74万1082円(22万4177円/㎡)なので、全国の中では土地代が安い地域となっています。

姫路の人口

令和元年5月1日現在の姫路市の人口は、「53万0640人」となっています。

性別 人口
男性 256,467人
女性 274,173人
合計 530,640人

この人口は全国にある市の中でも、25番目に多い人口となっており、姫路市は全国の中でも比較的人口が多い都市であることがわかかります。

ただ、当然ながら都市部に多く偏り、田舎では少ない傾向にあります。

姫路の土地活用におすすめな方法

姫路におすすめの土地活用法には、賃貸経営、駐車場経営、トランクルーム経営、老人ホーム・高齢者住宅とさまざまなものがあります。

また田舎の方では太陽光発電投資や農園・農業などもおすすめの方法です。それ以外にお勧めなのがコンビニですが、これは都市部でも田舎でも有効な土地活用法です。

それでは、どのような土地活用方法なのか見ていきましょう。

賃貸経営

入居者募集

【賃貸経営とは?】

所有している土地にマンションやアパート、賃貸用の戸建てを建築し、貸し出して賃貸料を得る土地活用法です。

人口がわずかながら増加してきている姫路に向いている土地活用法であるといえるでしょう。土地が一般的な形状の場合には、どの方法でも賃貸経営は可能です。

しかし、変形地である場合には戸建て賃貸経営をおすすめします。

その理由は、変形地の形状に合わせて戸建てをレイアウトできるため、土地を無駄なく利用できるからです。

このような賃貸経営は、主に都市部やその周辺のベッドタウンに土地を所有している場合に有効な方法です。

賃貸経営の方法には3つの方法があります。

賃貸経営を行う3つの方法
  1. 自分自身ですべて行う方法
  2. 管理を業者に委託する方法
  3. 一括借り上げ(サブリース)を行い、すべて業者に任せる方法

まず1つ目は、入居者の募集を不動産屋に依頼し、あとはすべてオーナー様ご自身が経営を行う方法です。

アパートのトラブル対応や賃料未納に対する対応、建物の管理など、さまざまな業務があります。また、空室リスクも忘れてはいけません。

しかし、家賃収入のほぼすべてがオーナー様の収入になるということがメリットです。

2つ目の方法は管理委託です。

この方法を採用することで、アパートの管理を管理業者に委託することができ、オーナー様の手間を省くことができます。

しかし、家賃収入の中から数%を管理料として支払う必要があります。空室リスクはこの方法でも存在するので注意しましょう。

3つ目の方法は、一括借り上げ(サブリース)という方法です。

この方法はオーナー様が建築した賃貸物件を丸ごと業者に貸し出し、管理から経営までのすべてを業者に任せます。

この方法のメリットは、オーナー様はほとんど何もすることなく、収入を得ることができるということです。しかも、空室リスクはありません。

しかし、所有している賃貸物件の満室時の賃貸料のうち、20%程度を業者に支払う必要がある点がデメリットであるといえるでしょう。

人口の多い姫路市なら、賃貸経営はおすすめの土地活用方法です。ただ、前述でもお伝えしたように、都市と田舎での人口には格差があるので注意しましょう。

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駐車場経営

コインパーキング土地活用

駐車場経営には、月極駐車場経営とコインパーキング経営の2つがあります。この駐車場経営は、初期費用を低く抑えて始めることができる土地活用です。

前述しましたが、姫路の人口はわずかながら増加しているため、車の所有者も増えると考えられます。

そのため、駐車場経営は姫路での土地活用に向いているといえるでしょう。

月極駐車場は、極端に言えば駐車スペースを区切るロープと、それを固定する杭があれば開業できるため、一番簡単に始めることができる土地活用法です。

月極駐車場としての土地活用は、所有している車の台数に見合った駐車場を用意することができない住宅地での土地活用に向いています。

この方法のメリットは、一般的に賃貸料を月初めにもらうので、滞納のトラブルが少ないことです。

また、月極駐車場にしている土地を他の方法に利用したくなった場合に、利用者との契約を一方的に解約することができることもメリットの一つであるといえるでしょう。

これは駐車場に借地借家法が適用されないからです。

次にコインパーキングですが、駅近くやデーパート、商店街などの近くに土地を持っている方におすすめの土地活用方法です。

経営方法としては、「事業用定期借地方式」と「自己経営方式」があります。

事業用定期借地方式では、土地の整備や機械の設置などはすべて業者が行ってくれるため、初期費用はほとんどかかりません。

事業用定期借地

その代わり、オーナー様が受け取ることができるのは、土地の賃貸料のみとなることがデメリットとなります。

自己経営方式の場合、コインパーキングの設備設置をオーナー様が自前で整える必要があります。

また、管理や経営もオーナー様自ら行う必要があるため、非常に煩雑な業務になりますが、収入はすべてオーナー様のものになる点がメリットです。

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トランクルーム経営

トランクルーム田舎の土地活用

【トランクルーム経営とは?】

トランクルーム経営とは、土地に物を収納できるコンテナや建物を建て、利用者に貸し出し、その代価として毎月賃料を得る土地活用方法です。

トランクルーム経営には、更地にコンテナを並べたり、並べたコンテナを廊下などでつないだりしたコンテナ型と、建物の内部を区切ってしたルーム型の2種類があります。

現在、トランクルームの利用者は100世帯に1世帯とされていますが、将来的には100世帯に3世帯になるといわれています。

単純に言えば3倍になるということです。このように将来需要が伸びると考えられているトランクルーム経営は、高利回りが期待できるでしょう。

トランクルームの経営方法には、リースバック方式と業務委託方式の2種類があります。

トランクルームの建設をオーナー様が行い、集客や集金業務をトランクルーム業者が行うのは双方同じです。

維持・管理を業者が行う方式がリースバック方式、維持・管理までオーナー様が行うのが業務委託方式です。

この二つの方式には、オーナー様からトランクルーム業者へ支払う金額に違いがあります。

リースバック方式は、満室時の売り上げの50%を固定料金としてトランクルーム業者に支払う必要があります。

それに対して業務委託方式は、売り上げに応じた金額を業者に支払う方式です。

リースバック方式は手間がかからない分収入も少なくなります。しかし、業務委託方式は管理や維持の手間はかかりますが、収入が多くなることが特徴です。

トランクルーム経営を行うなら、車での乗り入れが重要です。いくら人口が多い地域であっても、アクセスが悪ければ利用者は増えないので注意しましょう。

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老人ホーム・高齢者住宅

土地活用介護施設

今、日本は少子高齢化社会にどんどん向かっています。そのため、今後老人ホームや高齢者住宅の需要も高まっていくと予想されています。

これは、姫路市でも同じことです。また姫路市は比較的人口が多い市なので、その分高齢者の人口も増加も早くなるでしょう。

そのような状況から見ても、老人ホームや高齢者住宅としての土地活用は、姫路市でおすすめな土地活用の1つと言えます。

老人ホーム経営は賃貸住宅に比べると、収益性が高い土地活用です。

また、交通アクセスや付近の利便性もあまり問題にならないため、郊外に土地を持っている方にもおすすめの土地活用方法となっています。

しかし、老人ホームや高齢者住宅を建築するには、床面積や日照のなどの基準をクリアする必要があり、適当な広さの土地ならどこでも建築できるというわけではありません。

そのほかにも、所有している土地が老人ホームなどの建設の条件を満たしていても、建設できないこともあるので注意が必要です。

有料老人ホームやケアハウスなどは、総量規制対象施設とされています。そのため、老人ホームなどの数が多すぎる地域には、建設できない場合があります

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太陽光発電投資

太陽光発電事業

姫路市なら、太陽光発電といった土地活用方法もおすすめです。

【太陽光発電とは?】

太陽光を電気エネルギーに変えるパネルを更地に設置し、発電した電力を電力会社に買い取ってもらう土地活用法のことです。

この時発電する電力が、10kw以上であれば、20年間決まった金額で買い取ってもらうことが可能になります。

この方法は田舎の土地に向いています。休耕地となっている畑などを用いるケースが多いようです。

なぜなら、日当たりが良く、一定の広さがあればこの方法で土地活用を行うことができ、それ以外に利便性などの条件が必要ないためです。

現在までに電力の買取価格は徐々に下がってきていますが、太陽光パネルの価格も下がってきているため、利回りにはあまり影響はありません。

また、太陽光発電は人口に関係なくできる土地活用方法です。姫路市でも比較的人口が少ない地域に土地を持っているなら、太陽光発電を行いましょう!

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コンビニ経営

フランチャイズ土地活用

コンビニ経営には、最低でも60坪の敷地が必要になります。

そのような広さの土地を集客力がありそうな場所に持っている場合、コンビニ経営を考えてみてはいかがでしょうか。

前述したように姫路は比較的人口が多いため、都市部でも郊外でもコンビニの需要はまだまだ高まる可能性があります。

コンビニ経営には二つの方法があります。それは「事業用定期借地方式」と「リースバック方式」です。

事業用定期借地方式は、オーナー様が整地とライフラインの引き込みまでを行い、店舗はコンビニ側が建築し、オーナー様は土地のみを貸し出すという方式です。

一方のリースバック方式は、店舗までをオーナー様が建築し、コンビニ側に貸し出す方法になります。

建物と土地を同時に貸すため、リースバック方式のほうが高い賃料を得ることが可能です。

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農園・農業

農業による土地活用

農地の土地活用を行う場合には、農園・農業を行うことが考えられます。

その中でも一番簡単な方法は、「人に貸す」という方法です。現役の農業従事者でもっと土地が欲しいと思っている人や、農業を志す人も多いはずです。

そのような人をターゲットにして農地を貸してみてはいかがでしょうか。

また、住宅地など人の多い地域から1時間程度の距離であれば、農地を区切って貸農園にすることも農地の活用法の一つです。

それ以外に自分で農業を始めるという選択肢もあります。

田舎暮らしがブームである昨今、第二の人生として農業を始めて農地を活用するという方法も有効な選択肢です。

農園・農業といった土地活用を行うには、ある程度広い土地が必要になります。小さい土地で行っても、収益を十分に出すことはできないので注意しましょう!

姫路で土地活用するポイント

ここでは姫路で土地活用を行うポイントについて解説していきます。

姫路の特徴を理解した上で土地活用しよう

姫路市で土地活用を行うなら、姫路市の特徴をしっかり理解してから土地活用を行うようにしてください。

姫路は世界遺産「姫路城」がある観光の街で、また臨海部では重工業が発展しています。それ以外にも郊外の住宅街や農地がある田舎など、さまざまな場所があります。

このような姫路の多様性を十分に理解して、自分の土地に合った土地活用法を考えましょう。

田舎と都市部によって土地活用方法が異なる

姫路市でおすすめの土地活用方法のところでもお伝えしたように、姫路市ならさまざまな方法の土地活用を行うことができるでしょう。

しかし、田舎と都心部によっては土地活用方法が異なるので注意が必要です。

例えば、人口が少ない田舎で賃貸経営や駐車場経営を行っても、利用者がいなく収益をあげることはできません。

また、ビルなどが多い都心部で太陽光発電を行っても、ビルの陰になってしまい太陽の光を集めることはできないでしょう。

このように同じ姫路市でも、人口の多さや土地の環境によって適した土地活用法は変わってきます。

あなたが所有する土地はどの土地活用方法が本当に適しているか、しっかりと見極めてから土地活用を行うようにしてください。

土地活用業者をよく比較する

アパート経営建設費

姫路市で土地活用を考えているなら、しっかりと土地活用業者を比較すること重要です。なぜなら、土地活用業者によって、初期費用や収益が大きく変わってしまう可能性があるからです。

例えば上記の画像見てみましょう。

業者が違うだけで、初期費用に800万円の差が出てしまっていますよね。また、20年後の収益を見ても、1,100万円の差がでてしまっています。

土地活用業者選びを失敗するだけで、これだけの損をしてしまうのは非常にもったいないです。

土地活用選びで失敗した際の損失は、100円や1,000円といった安い金額ではありません。何百万円から何千万円の大損をしてしまいます。

これだけ大きな損失を出さないためにも、しっかりと土地活用業者を比較するようにしてください。

姫路の土地活用業者に一括資料請求サービスをする

土地活用資料請求

先ほど、土地活用業者の比較が重要ということをお伝えしましたが、中には「忙しくて土地活用業者を回る暇がない・・・」といった方もいるのではないでしょうか。

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あとは、送られてきたプランを比較するだけなので簡単に優良な土地活用業者を見つけられます。

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もし、姫路市で土地活用を考えているなら、まずは一括資料請求を行うようにしてください。

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