土地活用

土地活用方法のリースバックって一体なに?事業用定期借地権との違いやメリット、デメリットとは

「土地活用をしたいけど、資金がなくて無理」なんて風に悩んでいる人はいませんでしょうか。

そんな人に朗報です。リースバックという方式を用いれば、初期費用をかけることなく、儲かる土地活用が可能となっています。

本記事では、資金の乏しい土地オーナーにとって嬉しい、「リースバック方式」の概要や活用例について紹介します。

リースバック方式について興味がわきましたら、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

リースバック(建設協力金)って何?

コンビニリースバック方式

【リースバックとは?】

オーナーが持つ土地の上にコンビニや商業施設、賃貸住宅などを建設し、土地と建物を業者に貸し出すという方法です。

それでは、リースバック方式の特徴について見ていきましょう!

テナントが地主に建設協力金と言う名目でお金を預ける

リースバック仕組み

「リースバック方式では、初期費用がかからない」というのは、この「建設協力金」というものがあるためです。

建設協力金とは?

「テナント側が土地オーナーへ無利子、もしくは低金利で貸し出す建設資金」のことです。

この資金があるおかげで、初期費用をかけることなく建設が可能なわけです。

「建設費用なんてないから、土地のみを貸し出そう」と思っている人は、この建設協力金を活用したテナント経営を一度考えてみてください。

土地だけを貸し出すより、大きく儲けられるかもしれませんからね。

テナントの事業形態に合った建物を建設する

建設協力金を貸してもらった後は、そのテナントの事業形態に合った建物を建設します。

コンビニ業者と契約をしたのならコンビニを建て、福祉施設の業者であれば福祉施設を建てるわけですね。

テナント側が資金を貸し出しているわけですから、当たり前といえば当たり前のことです。

ここで建設した建物は、テナントへ貸し出すものの、持ち主は土地オーナーとなります。資金が乏しくても有形資産を増やせるというのは、嬉しい話ですよね。

地主は毎月賃料から建設協力金を引いた差額を受ける

リースバック賃料

資金の乏しい土地オーナーの味方である建設協力金は、無利子、もしくは低金利ではありますが、借りものであるため返済をしなければなりません。

返済といっても、建物を貸し出すことで得られる賃料の一部を使っての返済です。

そのため、「建設協力金の返済が終わるまで赤字」なんてことにはなりません。これなら、安心して建設協力金を活用しての建設ができますね。

具体的に、どのような風に儲かるのかを説明しましょう。例として、毎月の賃料が50万円の建物を建てて、30万円ずつ返済したとします。

【この場合・・・】

50万円(賃料) 30万円(返済額) = 20万円(利益) という風になります。

このように、建設協力金の返済があるものの、利益はしっかりとあがるわけですね。

事業用定期借地権との違い

事業用定期借地

リースバック方式と似ているのが、事業用定期借地権です。土地を貸し出すだけの土地活用である、「事業用定期借地権」との違いを見てみましょう。

地主が建物の名義人になる

事業用定期借地権とリースバック方式の大きな違いは、建物の名義人が異なることですね。

事業用定期借地権では、土地を貸し出すだけなので、建物は業者自身が建てます。そのため、土地の名義は土地オーナーのままではあるものの、土地の上に立っている建物の名義は業者となります。

一方で、リースバック方式の場合は、建設協力金を貸してはもらうものの、建物を建てるのは土地オーナーです。

それゆえに、建物の名義は業者でなく土地オーナーとなります。つまり、リースバック方式では、土地も建物も土地オーナーの名義となるわけです。

「リースバック方式では、土地オーナーが建物の名義人になる」という点は、似ている土地活用である事業用定期借地権との明確な差ですね。

事業用定期借地権とリースバック方式の違いがわからなくなったときは、「名義人が違う」というポイントを思い出してください。

建物はそのまま残る

事業用定期借地権とリースバック方式の差として、「契約終了後の建物の扱いが違う」という点があります。

事業用定期借地権という土地活用は、土地返却時に建物を取り壊して、更地へ戻すのが原則です。更地となって返ってくるため、別の土地活用をスムーズに始められるのが特徴ですね。

ここが重要なポイントなのですが、リースバック方式の場合は、建物が残った状態で土地が返却されます。

コンビニ業者と契約していたのなら、店舗がそのまま自分のもとへ返ってくるわけです。

この特徴は、「建物を使って新しい土地活用ができる」というメリットがある一方で、建物の活用方法を考えていないと、固定資産税がかかるだけの置物を得たことになっていまいますね。

このように、事業用定期借地権では更地となって土地が返却され、リースバック方式では建物が残った状態で返ってきます。

リースバック方式での土地活用をする際には、建物が返却された後のこともよく考えておいてくださいね。

リースバックによる土地活用のメリット

リースバック方式の概要を紹介した次は、お待ちかねのメリットを紹介します。

初期費用が抑えられる

なんといっても、リースバック方式の最大のメリットは、「初期費用が抑えられる」という点です。

「テナントへ建物を貸し出したいけど、建設費がない」という土地オーナーでも、テナント経営ができるところが魅力的ですね。

このメリットがよりイメージできるように、例としてリースバック方式によるアパート建設を考えてみましょう。

アパートを建てるためには、数千万から1億円ほどかかります。

この莫大な建設費用を工面するのは非常に大変です。金融機関に融資してもらったとしても、利子という問題がありますね。独力でアパートを建設する場合には、こういった問題があるわけです。

その一方でリースバック方式では、無利息、もしくは低金利で建設協力金を貸してもらえます。

そのため、費用の工面や利息の支払いといった問題がありません。このように、リースバック方式なら、資金がなくても、問題なく建設ができるわけです。

確かに、一部の費用を土地オーナーが負担しないとならない場合もあります。ですが、初期費用が大きく抑えられる事実は変わりません。

「初期費用を捻出できない」という問題により、活用方法の幅が狭まってしまっている人は、リースバック方式という方法を考えてみてください。

収益性が高いのが魅力

飲食店土地活用

リースバック方式を活用して建設できる施設には、高利回りであるコンビニや収入額の大きいアパートなどがあります。

そのため、リースバック方式による土地活用では、収益性が高くなるケースがあるのです。

収益を多く生み出す施設を、あまり初期費用をかけることなく建てられるというのは非常に嬉しいことですよね。

もし、「1億円のアパートを建てると、年間1,000万円の収入が入る」なんて美味しい話があったとしても、アパートを建てないことには儲けられません。

リースバック方式を用いれば、資金がなくても、この儲かる話に乗ることができるわけです。

「より儲かる土地活用がしたいけど、先立つものがない」という人は、ぜひリースバック方式による土地活用を検討してみてください。

相続性対策が有効

土地活用税金

リースバック方式での土地活用の嬉しいところは、「初期費用が抑えられるうえに儲かる」という点だけではありません。なんと、相続税の対策にもなるのです。

どういった理由で相続税対策になるのかを説明しましょう。

まず、リースバック方式での土地の扱いがポイントです。リースバック方式を用いた場合、建物を建てた土地が、「貸家建付地」という扱いになります。

この貸家建付地は、嬉しいことに相続税の評価額が低くなっているのです。収益を生み出す施設をつくれるだけでなく、節税にもなるなんて素晴らしいですよね。

また、土地だけでなく、建物の相続税も小さくすることが可能です。

何故、相続税を小さくできるかですが、建物が貸家扱いになるからですね。元々所有していた土地も、新しく建てた建物も共に節税できるというのは願ってもないことです。

土地の相続のこと考えている人は、「リースバック方式を活用する」という手があることを覚えておいてください。

リースバックによる土地活用のデメリット

資金がなくても儲けられて、そのうえ、相続税対策にもなるリースバック方式ですが、いくつかデメリットもあります。

建物がそのままなのでほかに利用するのが難しい

事業用定期借地権の場合、原則として土地は更地となって返ってきますが、リースバック方式はそうではありません。

リースバック方式は、「建てた建物を貸し出す土地活用」となっています。そのため、契約期間が終了すれば、建物はそのまま返却されるわけですね。

「建物がそのまま残ってくれるのは、その建物で新しいビジネスができるから嬉しい」と思う人がいるかもしれませんが、実際はそうではありません。

建物は貸し出していた業者へマッチした建物となっているため、他のことに使うのが難しいのです。

たとえば、コンビニとして使っていた建物が返ってきたとします。

その建物は、コンビニ経営にはぴったりの建物ですが、コンビニ経営以外のビジネスとして活用するには何か手を加える必要があるでしょう。

リフォームをするにしても、取り壊して新しい建物を建てるにしても、少なくない資金が必要ですね。

このように、「建物がそのまま返ってくる」という話は、一見、嬉しい話のようにも見えますが、実は気をつけなければならないことなのです。

リースバック方式を用いる際には、契約終了後の建物の扱いもよく考慮してください。

経済状況によってはテナントから賃料の減額を求められる

先ほども紹介した通り、リースバック方式は建物を業者へ貸し出す土地活用です。そのため、施設が儲かっているかどうかに関わらず、一定の収入を得ることができます。

ただ、「賃料の減額をしてほしい」と言われてしまうと、話は変わってきます。当たり前ですが、賃料がダウンすると儲けが小さくなってしまいますからね。

テナント側も借りた建物でビジネスをしているわけですから、「儲からなければ賃料を下げてほしくなる」という事実からはどうしても逃げることができません。

そのため、賃料の減額要請をされないためにも、「その場所で、そのビジネスをやって儲かるか」ということをしっかりと考えることが大切となります。

「あなたの土地でなら、私どものやっているビジネスは儲かります」という業者の声を鵜呑みにしないようにしましょう。

このように、建物を借りている側もビジネスなので、経営が傾けば賃料の減額を求めてきます。

自分自身もテナント側も、両方が儲かるためにも、「その建物をここに建てて儲かるのか」ということをよく考えてから土地活用をしてください。

固定資産税を負担する

「リースバック方式では、建物の名義は土地オーナー」ということを、先ほど紹介しましたよね。

このことは、「建物は土地オーナーが所有している」ということを示します。

建物の所有者が土地オーナーということは、なんと建物の固定資産税は土地オーナーが負担しなければならないのです。

悲しいことですが、「建物を貸し出す」という土地活用を行う以上、避けては通れない道ですね。

リースバック方式を採用する際には、「固定資産税の負担額」もきちんと考慮したうえでプランニングすることが重要です。

もし、固定資産税という経費を無視してプランを立ててしまうと、「こんなはずじゃなかった」という風になってしまうかもしれません。

リースバック可能な土地活用

リースバック方式が可能な土地活用の例を5つ紹介しましょう。気になった土地活用がありましたら、専門の業者へ相談することをおすすめします。

アパート経営

入居者募集

有名で人気のある土地活用のアパート経営でも、リースバック方式を用いることが可能です。

アパートを建てるには、数千万から1億円ほどかかってしまいます。

この額の資金を用意するのは非常に大変ですし、借り入れた場合には利息の支払いも高額となってしまうことでしょう。

こういった問題のあるアパートの建設費ですが、リースバック方式でなら建設協力金を貸してもらえるので心配ありません。

自分自身の資金がなくとも、無利息、もしくは低金利で建設費を貸してもらえますからね。

「アパート経営を始めたいけど資金がない」「利息の支払いが後々問題になりそう」と思っている人は、リースバック方式によるアパート建設がおすすめです。

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業者の求める店舗を建てるというのも、リースバック方式を活用した土地活用の1つですね。

店舗の建設にかかる費用は、その店舗の種類のよって違ってくることでしょう。

小さな飲食店なら比較的安くつくることができますし、逆に大型の商業施設なら多額の費用がかかりますね。

建設費の大小に関わらず、リースバック方式なら建設協力金があるため、建設費用という壁に手をわずらわされることなく建設できます。

このように、建設費用の面では、アパート経営の場合とあまり変わったところはありません。

どういったところに差があるかというと、「建てた建物を誰が借りるか」ですね。

アパート経営の場合は、アパートそのものは業者が一括で借りるものの、実際に部屋を借りるのは一般の人です。

それに対してテナント経営は、そのテナントでビジネスを行う事業者が建物を借りて、使用します。

こういった差があるため、テナント経営の方が賃料を多くもらうことが可能です。

商業施設に向いている土地を所有している場合、リースバック方式によるテナント経営を考えてみるのもよいでしょう。

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駐車場経営もアパート経営と同様に、有名な土地活用ですね。月極駐車場やコインパーキングを街中で1度は見たことがあることでしょう。

駐車場経営の特徴は、「初期費用が高くない」というところですね。

舗装工事や設備の設置を行っても、数百万円ほどでつくることが可能となっています。そのうえ、初期費用の額に対しての収入額がなかなかに大きいので、高利回りの土地活用でもありますね。

初期費用が抑えられるとはいえ、数百万円は大金です。

「駐車場に向いた土地を持ってはいるものの、数百万円もの貯金はない」という人もいることでしょう。

そんなときこそ、リースバック方式を用いてください。リースバック方式なら、資金が乏しかったとしても駐車場経営を始められます。

好立地の土地を寝かせておくのではなく、「活用して儲ける」のが賢い選択といえるでしょう。

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福祉施設は、少子高齢化社会のさなかにいる日本にとって、必要不可欠な施設といえるでしょう。

福祉施設も、アパートやマンションといった賃貸住宅のように、建設するためには多額の費用がかかります。

そのため、初期費用を自己資金のみで支払うのは非常にハードルが高いです。

「金融機関から資金を融資してもらう」という手もありますが、リースバック方式を採用するという手もあるのです。

先ほどから紹介している通り、リースバック方式なら、無利息、もしくは低金利で建設費を貸してもらえます。

そのため、金融機関から融資してもらうより利息の支払いが安くなることが予想されますね。

「地域や社会に貢献するためにも福祉施設を建てたい。けれど、資金がない・・・」という土地オーナーは、リースバック方式による福祉施設の建設を考えてみてください。

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誰もが知っている小売店の形態であるコンビニについて、これから紹介しましょう。

コンビニの出店は、様々なコンビニチェーンの中から、「この企業なら信頼できそうだ」と思える企業を選ぶところから始まります。

よさそうな企業が見つかったら、その企業へコンビニ出店の相談をしてみてください。相談をして、その企業が首を縦に振れば、コンビニの出店が現実となります。

出店について注意する点があります。それは、「出店のガイドライン」ですね。

それぞれのコンビニチェーンでは、「こういった場所になら出店できる」という指針を出しています。

もし、所有している土地がこの指針の内容とマッチしない場合は、出店が難しいでしょう。

どういうことかというと、「120坪以上の土地からOK」という風なことがガイドラインに書かれている場合には、120坪より小さい土地では出店が難しいということです。

ただ、出店を断られるかどうかは相談してみるまでは分かりません。「ちょっと土地が小さいから無理だ」と思わずに、直接相談することが大切です。

出店の相談をしたときに、リースバック方式を採用できるかどうかも聞いてみましょう。

「リースバック方式を用いたかったのに、後々できないことが判明した」となってしまっては大変ですからね。

このように、テナントだけでなく、コンビニもリースバック方式によって建てることが可能です。

コンビニの出店に興味がある人は、コンビニが出店できるかどうかを知るためにも、まずはガイドラインに目を通してみるようにしましょう!

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まとめ

最後に、リースバック方式による土地活用について、まとめてみましょう。

リースバック方式とは、建設協力金をもとに建物を建てて、その建物を貸し出す土地活用です。

ここでいう建設協力金という資金は、これから建てる建物を建設後に借りようとしている業者が、建設費用として貸してくれる資金のことですね。

この建設協力金は、無利息、もしくは低金利で貸してもらえるので、土地オーナーにとって非常に嬉しいものとなっています。

このように、リースバック方式でなら、建設協力金があるため、自己資金がなくても土地活用が始められますね。

「土地はあるけど資金がない」という人でも儲かるビジネスができるわけです。

ただ、「契約終了後、土地に建物が残った状態で返ってくる」「建物の固定資産税は土地オーナーが負担する」といったデメリットもあります。

少々デメリットはあるものの、「自己資金がなくても土地活用が始められる」という点はやはり魅力的です。

資金が乏しいという理由で土地活用を諦めていた人は、ぜひリースバック方式による土地活用を検討してください。

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