土地を持っていると、簡単に収益を出せると思うかもしれません。
しかし、アパートやマンションなどに土地活用しようとしても、建築費や購入費がかかり、相応の資金が必要となります。
つまり、もとでとなる資金がないと始められないのです。
そんなジレンマを抱えて、土地を有効活用できないかたもいらっしゃるのではないでしょうか？
意外に知られていないかもしれませんが、資金なしでも土地活用を始められる方法が、実はあります。
今回は、資金なしでも始められる土地活用方法についてご紹介していきます。ご自身で始めやすいと思ったものを検討してみてください。
目次
定期借地：土地を貸して地代収入を得る
資金なしで始められる土地活用として代表的なのが、定期借地を使った土地活用です。
そこで、まずは土地を貸して地代収入を得る方法である2つの定期借地方式について説明してきましょう。
まずは、一般定期借地方式です。
一般借地権方式とは、土地がない人や業者に土地を貸して、地代を受け取る方法です。一般定期借地権では、契約期間が満了すると土地が更地になって戻ってくる特徴があります。
ただ、契約期間は50年以上からしか設定できないので、長期的に同じ土地活用を検討している方におすすめの方法となっています。
次に、事業用定期借地方式です。
こちらは、業者に商業施設や駐車場などで土地を利用してもらい、地代を受け取る方法です。
契約期間は、定期借地権方式の中でも最短となっており、10～20年の間で契約期間を決めれるようになっています。
また、こちらも一般定期借地と同様に契約期間が満了すると土地が更地の状態で返ってきます。
ただ、事業用定期借地方式では、借主が住居を立てるために土地を利用できません。その点が、一般定期借地方式と異なる点となっているので注意が必要です。
定期借地のメリット
オーナーとして土地を業者に貸した後は、業者が土地を利用する際に、オーナーが事業のお手伝いをする必要はありません。
業者が建設費用などによる事業リスクを引き受けて、代わりに土地運営してくれます。
土地が交通に不便な場所であったら、自分で事業を始めるのは怖いですよね。その点で、定期借地方式を選択すれば、事業の失敗を恐れず気楽に土地活用できます。
また、安定して収入が入るのも定期借地のメリットと言えます。
例えば、マンションやアパート経営を個人で行った場合、空き室が出てしまえばその分収益にも影響してしまいます。
入居者が見つからなければ、安定した収益が得られなくなりその分リスクも大きくなってしまうでしょう。
しかし定期借地では、入居者や利用者に関係なく、毎月一定の地代が入ってくるため安定収入が得られます。
リスクがないにもかかわらず、安定収入が得られるなんて土地活用しやすいですね。
しかも、賃料を受け取れるだけでなく、契約時に地代を一括で前払いしてもらったり、保証金が支払われたりする場合もあります。
仮に、地代を前払いしてもらえれば、一度に大金が入ります。大金が入れば、土地活用とは別の新たな投資にチャレンジするのも良いかもしれませんね。
定期借地での土地活用では、資金なし始められるのも大きなメリットです！土地活用に初期投資をかけたくない人にはおすすめです。
定期借地のデメリット
定期借地では、業者に土地を貸す出す土地活用です。
ただ、契約期間が決まっており、その期間内には解約を行うことはできず、最低でも10年間の契約期間が設定されてしまいます。
そのため、その期間に他の儲かりそうな土地活用法を思いついたとしても、契約期間が満了するまでは自分で土地活用できません。
仮に、50年以上の契約を結んでいたら、いくら土地の環境が変わったとしても、50年間はあなたの元に土地が帰ってくることはありません。
一度貸してしまうと、後戻りしにくいというデメリットは知っておく必要があります。
そのほかにも、定期借地はほかの土地活用方法と比べて収益が少ないといったデメリットもあります。
定期借地の土地活用ではオーナーは土地を貸しているだけなので、リスクがない分収益が低くなってしまうんです。
また、後から収益に納得ができないと言っても、1度契約してしまえば変更するのは難しくなってしまいます。
そのため、定期借地を使って土地活用する場合は、しっかりと契約内容を確認してから行うようにしましょう！
土地信託：土地を貸して代わりに活用してもらう
資金なしで始められる土地活用方法は、定期借地方式だけではありません。土地信託方式といった方法もあります。
【土地信託方式とは？】
土地を信託銀行に貸し出し、資金調達だけでなく管理や運営まですべて銀行にまかせます。その運用の利益から配当金をもらう土地活用方法です。
例えば、信託銀行がオーナーの土地に建物を建てる場合は、独自に建築会社へ発注します。
その際に必要な資金も金融機関から調達してくれるので、あなたが資金を出す必要はありません。
事業を展開した後は、商業施設やレジャー施設などでテナントを運営し、賃料を回収してくれます。
一般の業者に貸し出すより、お金に詳しい信託銀行に資産運用してもらえるので、安心感がありますね。
また、土地オーナーへの配当利益は、次のようになっています。
仮に運用利益が3,000万円、経費が1,000万円、信託銀行への報酬が1,500万円だった場合、土地オーナーの利益は次のようになります。
【土地オーナーの配当利益】
3,000万円 － 1,000万円 － 1,500万円 ＝ 500万円（取り分）
このように、オーナの土地を信託銀行が代わりに土地活用を行い、その利益に応じた報酬を得られるのが土地信託です。
土地信託のメリット
信託銀行には、土地活用のプロがたくさんいます。
例えば、不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引士などの有資格者です。不動産の適正な価値がわかるため、どのように資産運用すれば効率が良いのか判断してもらえます。
また、大手銀行は、不動産事業を行う企業とのネットワークもあるので、利益の高い運用方法を比較してくれます。
自分で土地の利用方法が思いつかないのであれば、プロに任せるのが無難といえるでしょう。
土地信託方式では、土地所有者信託配当金という形で利益を得られます。
「配当と地代は何が異なるの？」と疑問を感じた方もいるかもしれません。地代は一定の金額ですが、配当は運用成績によって金額が変わります。
つまり、プロが儲けてくれるほど、あなたの報酬額も増えるのです。
毎月安定して収益が入るとは限りませんが、土地活用のプロが土地活用を行うので、安心して報酬を得ることができるのが土地信託による土地活用です。
土地信託のデメリット
先ほど利益がでれば配当も高くなるとお話ししましたが、その反対もあり得ます。
土地活用のプロといえども失敗することがあり、赤字経営になってしまえばその分の損失を土地オーナー自身が負担しなければいけません。
例えば、運用していた土地が思っていたよりアクセスしにくい立地であった場合やお客さんが集まらず、運営するテナントに空き室が出てしまう場合です。
テナントの空きを埋めたり、広告の宣伝や建物の改装を行ったりする必要が出た際、オーナーが追加投資で補うケースもあります。
土地信託では、配当が高くなる可能性がある分、リスクが生じる可能性もある点は把握しておきましょう。
実際に、自治体が大規模な土地信託をして多額の負債を抱えてしまうというケースもよく目立っています。
土地信託方式を利用する際に注意しなければならないのが、解約には信託先の合意が必要となる点です。
つまりあなたが「土地活用をやめたい！」と言っても、信託銀行が「土地活用をやめましょう！」と合意しなければ、解約することはできません。
これは、例え赤字経営となってしまっている場合でも同様です。
ちなみに、土地信託の契約は10～30年間に及ぶため、信託先の合意を得られなければ、長期間土地を再活用できないので、肝に銘じておきましょう。
等価交換方式：土地を出資して共同で事業をする
ここまで、土地活用の方法として定期借地や土地信託方式についてご説明しました。
しかし、どちらの方式も、契約後に借主の利用方法に自分の意思を反映させられず、融通が利かないと思われた方もいるかもしれません。
その際に検討したい土地活用方法が等価交換方式です。
【等価交換方式とは？】
提供する土地の価値に応じて、デベロッパー（業者）が立てる建物の一部を所有することができる土地活用方法です。
仮に、2,000万円の土地に1億円の10部屋あるマンションが建てられた場合を考えてみましょう。
この場合、土地のオーナーは、2,000万円と同等の価値となる2部屋の所有権を得られることになります。
また、所有権を得た2部屋はあなたのものなので、賃貸経営や自分で住むなど、自由に使うことができるのも等価交換方式の魅力的です。
一般にマンションやアパートの土地活用では初期投資が必要ですが、等価交換方式なら資金なしでも始められます。
等価交換方式のメリット
オーナーは土地を差し出すだけで、建物の建設費を支払う必要がありません。にもかかわらず土地活用のプロと共同で建物を運営できます。
この点が定期借地方式と土地信託方式との大きな違いです。
もちろん、プロも失敗したくないので本気で運営してくれます。一人で事業を行う場合比べると心強いですね。
大手デベロッパーは、資金力が豊富で土地活用に関して相当な経験があるプロです。
土地の調査をはじめとし、事業の企画、提案、修正といった過程を経ながら、土地活用をサポートしてくれます。
役所の手続きや、工事の発注業務など、わずらわしい業務をすべて任せることができるのは楽ですね。
資金なしで、プロの経験を活かしながら事業を行えるのですから、これほど心強いことはないでしょう。
等価交換方式のデメリット
しかし、プロとの共同運営が逆にあだとなる場合があります。それは、建物の所有比率を決めるときに揉めることがあると言うことです。
もちろん、専門的な知識を持っており、建築まで行ってくれる業者の方が所有する割合が高くなりやすく有利です。
プロの意見に妥協しなければならないことも当然ありえます。
所有比率を決めるまでには何度も協議をしても合意にいたらないケースがあり、事業を始めるまでに時間がかかってしまう点もデメリットです。
駐車場経営なら資金無しでも可能
少ない初期投資で始められる土地活用方法の一つが「駐車場経営」です。
しかも、資金なしでもできる場合があります。「早く知っておけば良かった･･･」と後悔しないように、詳細を説明しましょう。
コインパーキング業者が初期費用を負担してくれる
コインパーキング業者に運用してもらった場合、初期費用はかかりません。なんと資金なしで契約できます。
しかし、「コインパーキングを維持するために費用がかかるのでは？」と思ってしまいますよね。
実は、維持費も基本的にはかからないんです！
設備や看板などのイニシャルコストや電気代、消耗品代などのランニングコストの一切を業者が負担してくれます。
akippaでお金をかけずに土地活用
駐車場を気軽に貸し出せるサービスも登場しています。それが「akippa」です。
【akippaとは？】
PCやスマフォを利用して、空いているスペースを有効活用できる土地活用方法のことです。
それでは、どのような仕組みになっているのか次で見ていきましょう！
akippaの仕組み
まず、貸したい人が空いている駐車場を無料登録します。
登録する内容は、氏名や連絡先などの個人情報、対応車両を含む駐車場情報、写真など簡単な内容です。
もし登録で困っても、電話でサポートしてくれるのでPC操作が苦手な人でも安心です。
登録後に審査が通れば「akippa」のサイトにあなたの駐車場が掲載され、借りたい人が検索をして予約と決済を行えるようになります。
登録するだけで駐車場が貸し出せるのは気軽ですよね。
さらに「akippa」の仕組みで見過ごせない点は、15分単位から駐車場の貸し出せる点です。
つまり、ちょっとした買い物に行っている間でさえ駐車場を貸すことができます。
また、予約が入っていない日であれば、管理画面で貸し出し拒否できる仕組みなので、オーナーが好きなときに自分の土地を利用できます。
自分の土地を手放さないで収益を上げる方法はあまり少ないので、akippaを用いた土地活用方法は貴重です。
akippaでどのくらい儲かるのか
akippaの公式ホームページで予想収入を確認できます。
例えば、東京都の23区内であれば月額20,000円、埼玉県のさいたま市であれば月額10,000円と予想されます。
不動産・住宅サイト SUUMO（スーモ）によると、さいたま市の家賃の平均額は約5万円です。また、埼玉県で最も家賃の高い市区は八潮市とさいたま市大宮区の5.7万円。反対に最も安い市区は児玉郡の2.9万円です。
これらの金額と比較すると、akippaによる収益は、埼玉県内の最低家賃収入金額に劣っており、家賃収入のほうが儲かることがわかります。
ただ、akippaは資金なしで始められ、リスクのない土地活用手段です。そのため、収益が低い点には目をつむる必要がありそうですね。
初期費用がいらなかったり、リスクなかったりするのが「akippa」です。収益は少ないかもしれませんが、毎月お小遣い程度の金額を稼ぎたい人にはおすすめの土地活用方法です。
少し費用がかかるが月極駐車場経営もあり
コインパーキングやakippaなどの駐車場経営では、決まったお客さんが決まった時間に利用するわけではありません。
そのため、収益を予測しづらく、不安に思うかたもいるかと思います。
その際、おすすめしたいのが月極駐車場経営です。駐車台数が決まれば月ごとの収益も決まるため、どれくらい儲かるのか予測しやすくなります。
では、どのような初期投資が必要なのでしょうか？
ペグとロープがあれば土地活用可能
月極駐車場には、上記の写真でもあるように駐車スペースを区切るためにロープをペグで固定しなければなりません。
ホームセンターや通販サイトを利用すれば、ロープは1mあたり10円、ペグは一本あたり200～300円といった価格で手に入ります。
業者にお願いすると数万円の費用がかかるかもしれないので、自分でやった方がお得ですね。
また、月極駐車場は舗装する必要があります。あまりにもでこぼこした駐車場では、お客さんが困ってしまうので当然ですよね。
舗装の種類は、砂利舗装、アスファルト舗装、コンクリート舗装の3つです。
4～5台ほど車を置けるような100平米の駐車場を舗装した場合、おおまかな費用は下記のとおりです。
- 砂利：2,000円/㎡（100㎡で20万円）
- アスファルト：5,000円/㎡（100㎡で50万円）
- コンクリート：8,000円/㎡（100㎡で80万円）
そのほかにも、駐車場へ車が出入りできるように、歩道緑石の切り下げ工事も必要です。30～100万円ほどの追加費用がかかります。
この点に関して、乗り上げブロックを置けばいいじゃないかと思ってしまいますよね。
ですが、乗り上げブロックは車道に出っ張っているため、事故を引き起こす可能性があり、自治体によっては禁止されているのです。
月極駐車場は収益が予測しやすい点で都合がよいです。しかし、初期投資がかかってしまうことを覚悟する必要があります。
フルローンで土地活用することも可能
アパート経営の代表的な企業にシノケンがあります。
アパート経営事業に関して30年の歴史があり、すでにアパートの販売件数は5000棟を上回っています。
その実績から、金融機関からの評価が高く、融資のバリエーションが豊富です。
金利を1%台に設定している融資や、融資期間を住宅ローンと同じ35年間としている融資などもあります。もちろん、フルローンでの土地活用の相談も受け付けています。
シノケンのサービスを利用すれば初期費用をかけずにアパート経営が可能です。
シノケンは初期費用をかけずにアパート経営が可能
フルローンによる土地活用はリスクが高い
フルローンでは頭金を支払う必要がないのがメリットのように思えます。しかし、リスクを高める原因でもあります。
仮に、3,000万円の2割の頭金を払った場合、返済額が2,400万円になります。しかし、フルローンの場合は3,000万円すべてを返済しなければなりません。
返済額が600万円も増えてしまっていますよね。従って、フルローンでは、返済額が増えるというリスクがあります。
フルローンでの土地活用は慎重に行いましょう。
自己資金がない場合はまずは一括資料請求
フルローンのリスクについてお伝えしましたが、やはり、資金なしで無駄にしている土地を活用できるのは魅力的です。
リスクが不安でどうしてもアパート経営に踏み切れないのであれば、まずは一括資料請求をしてみてはいかがでしょう。
失敗しないアパート経営のノウハウが詰まった、幅広い種類のパンフレットが送られてきます。
また、シノケンが開催している不動産投資セミナーに参加したり、直接電話したりして、プロに相談してみるという手もあります。
ただ、プロといっても失敗することがあるのではないかと思ってしまいますよね。
シノケンでは、約30年の実績の中で破たんしたオーナーがいないとされています。この点で、シノケンのプロは信頼できます。
まとめ
最後に本記事で紹介したことをまとめていきます。
土地活用には、初期投資や土地の運用管理が必要なイメージがあります。しかし、土地を貸して代わりに運用してもらい、収益を得られる方法もあります。
中でも、等価交換方式は建物の所有権を分けてもらえるため、運用に関われる点が魅力的です。
また、少ない初期投資で自ら土地を運用できる土地活用方法として、駐車場経営もおすすめしました。
気軽に始められるものや、収益が予測しやすいものがあり、土地活用にうってつけです。特に、akippaやコインパーキングなどによる土地活用は、資金なしでもできるので利用しない手はありませんよね。
そのほか、アパート経営のように資金がかかるように見えるものでさえも、資金なしのフルローンで土地活用できる場合があります。
資金がないから土地活用ができないと諦めている方は、今回紹介した方法の中で実施できるものがないか、ぜひ検討してみてください。
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