駅前に土地を持っているものの有効活用できていない方は多く見られます。相続などで土地を持っているものの、簡単に土地活用できるものではないですよね。
しかし、駅前は土地活用するには好立地です。人通りも期待できるので、上手に土地活用すれば大きな利益が期待できます。せっかく土地活用するのであれば、失敗したくないですよね。
当記事では、駅前の土地活用について詳しく解説してきます。
駅前の土地活用で悩んでいる方は、必ず参考になるのでぜひ最後までご覧ください。駅前の土地活用を成功させましょう！
目次
駅前は土地活用におすすめ
駅前は、土地活用におすすめの場所になります。その理由は、大きく分けて2つあげられるでしょう。
- 利用者が多い
- 収益性が高い
人通りのある「駅」は、通勤や通学、観光にお買い物など人が多く利用する場所になります。そのため駅前は、高い収益が期待できる特別な土地なのです。
それでは、駅前が土地活用におすすめの理由を2つ解説いたします。
利用者が多い
例外もありますが主に都心部の駅前は、人通りが多い場所になるでしょう。駅前は、いろいろな人が集まる特別な場所です。
主に公共交通機関を利用する人が多く、電車、バス、タクシーなどを利用して駅を目的地に行き来しています。
駅前は、オフィス街や商店街、観光地などで不特定多数の一元客が往来する場所になるでしょう。
さらに学校や病院、競技場や野球場などのイベント施設がある駅前も人通りが多いです。このように駅前は、人通りが多い場所なので、土地活用にはおすすめになります。
土地活用すると利益が期待できる
人通りの多さから駅前の土地で土地活用すると、利益は期待できます。
例えば、駅前のカフェと郊外のカフェでは、回転率が違いますよね。駅前のカフェは、徒歩で手軽に利用できるからです。
待ちあわせや時間調整などで使われることが多く、どちらかというと「ゆったりとお茶をする」雰囲気ではないでしょう。
逆に郊外のカフェでは、近隣の住民や車で訪れる人など、広い空間をのんびりと利用することができます。
カフェの例からも、駅前の土地活用のほうが回転率の良さから高い収益が見込めるでしょう。
つまり、土地活用の成功確率は高いのです。
人通りが多い駅前は、店舗でも駐車場でも需要があります。それぞれの駅前の環境に合わせた土地活用をすることで、人が集まった分だけ収益が見込めるのです。
駅前の土地は、どちらかというと商業利用に向いていますね。
駅前におすすめな土地活用
人通りのある駅前の土地は、利用者多く収益を期待できることから、土地活用にはおすすめです。あなたの土地が駅前にある場合、土地の大きさや駅周辺の環境によっても活用方法は違ってきます。
土地の大きさや環境にもよりますが、駅前におすすめの土地活用方法を7つ紹介しましょう。
- アパート経営
- 駐車場経営
- コインロッカー
- トランクルーム
- テナント経営
- 広告看板
- 自動販売機
以上の土地活用をそれぞれ「どのような駅前の土地に向いているか？」とあわせて見ていきましょう。
アパート経営
はじめに、駅前の土地活用をアパート経営にした場合です。
駅前のアパートは、交通の便のよさが特徴になります。人通りの多い駅周辺ならばマンション経営も可能でしょう。
駅前のアパートの場合、「駅から徒歩1分」とか、「駅から徒歩30秒」とか、通勤や通学に便利なことをアピールできます。それだけに駅前の土地は、入居者が絶えない賃貸アパートに向いているでしょう。
ただし、アパート経営には、リスクもあります。都市計画法により、アパートが建てられないことなど法規制の解決が必要だからです。
さらに建築基準法も一般住宅に比べたら審査がきびしくなります。
駅前でアパートを経営する場合、「駅から近い」だけでは、入居者が集まらない可能性もあるでしょう。
それは、電車の音や、駅前のにぎやかさでマイナスイメージを抱く人もいることからです。「にぎやかな駅前では落ち着いて眠れない」と判断する場合もあります。
さらに駅前の土地にアパートを建てた場合、建物の建設費が郊外の土地より高くなります。
それだけに初期投資は大きくなるので、実際に「入居者が募集できるのか？」慎重に判断したほうがいいですね。
だけど駅前の土地でアパート経営をすれば節税効果にもなります。
空き地に建物を建てることにより固定資産税や都市計画税の税率軽減が受けられるのです。空き地や駐車場に比べると土地の固定資産税課税基準は、6分の1になります。
都市計画税については、3分の1です。さらに建物を建てることで土地の資産価値が上がるでしょう。
駐車場経営
駅前の土地活用で駐車場経営も人通りの多さから収益が期待できるでしょう。都心部のオフィスや店舗があつまる駅周辺は、駐車場が不足しています。
あなたの土地が都心部の駅前ならば駐車場経営は、取り組みやすい土地活用になるでしょう。
まず、駐車場経営では、土地活用方法が2通りあります。
「月極駐車場」と「コインパーキング」です。
月極駐車場
月極駐車場での土地活用は、土地を駐車区画で割り、月単位で貸し出すだけです。月極駐車場は、アパート経営ほど収入は高くありませんが安定した収益が見込めます。
さらに初期投資が少ないので始めやすいです。
駅前の土地の活用方法が決まっていない場合、月極駐車場は短期間の土地活用にもなるでしょう。初期投資がかからないため、将来の土地転用もしやすいからです。
ひとまず、駐車場経営をはじめて、将来の転用をじっくり考えることもできますよ。
コインパーキング
次にコインパーキングは、駅前の立地条件に合っています。駅前は、人通りが多いことからコインパーキング経営をすれば、回転率の高さが期待できるでしょう。
商店街や観光地などがある駅前の土地ならば、圧倒的な収益の高さが見こめます。
コインパーキング経営は、初期投資と運営を自分で行う形式と、土地を駐車場業者に貸し出す形式を選ぶことになるでしょう。
建物を建てる必要のない駐車場経営は、コストがかからない土地活用になります。
都心部の駅周辺ならば、コインパーキングは高い収益が見込めるでしょう。そのため、土地を「コインパーキング業者に貸さない」のも一つの方法になります。
理由は、回転率の高さから精算機など機械に設備投資をしても、それに見合う大きな収益が期待できるからです。
ただし、コインパーキング経営による管理やトラブルは、すべて自分で行うことが必要になります。
コインロッカー
駅前では、需要のある定番のコインロッカーです。特に都心部の駅周辺、繁華街や観光地ならば設置がのぞまれます。
旅行者の手荷物をあずけるコインロッカーは重宝されることでしょう。
コインロッカー経営は、フランチャイズ型コインロッカーなどの運営業者に委託することもできます。
自分ではじめるにしてもコインロッカーは、初期投資以外のコストはほとんど必要がないのです。
設置さえすれば、コインロッカーが壊れなければ放置したままで収入が得られます。以上の理由からコインロッカーは、低リスクの土地活用ではないでしょうか。
トランクルーム
次に、駅前の土地をトランクルームで土地活用する方法を解説します。トランクルームは、オフィス街がある都心部の駅前で「物置」としての利用が期待できるでしょう。
都心部の企業は、事務所に倉庫がなく、商品や資料などを保管する場所を必要としているからです。
さらに駅前は旅行者が利用する可能性が高いので、大きな荷物を長期間預かってもらえるトランクルームの需要が高くなります。
トランクルームには、2つのタイプが存在します。
- コンテナ式（屋外型）
- ルーム式（屋内型）
屋外型のコンテナ式は、屋外にトランクルームを設置するタイプになります。屋内型のルーム式は、コンテナ式のトランクルームよりセキュリティが高い保管場所です。
ルーム式の場合は、都市部の日当たりの悪い1階スペースでもトランクルームとして活用できます。
たとえば、住むには環境の悪い「老朽化の進んだ古いアパート」でもトランクルームとして活用ができるのです。
「駅から近いが、賃貸住宅が飽和しているエリアで、駐車場にしているが埋まらない」
このような状況で、埋まらない駐車場の空きスペースを放置しておくより、トランクルームとして貸し出すこともできます。
続きまして、トランクルームの経営方式の紹介です。トランクルームには、3つの経営方式があります。
- リースバック方式
- 業務委託方式
- 事業用定期借地方式
1．リースバック方式
リースバック方式とは、土地所有者が建築した建物をトランクルーム業者が一括で借り上げる方式です。稼働率に関係なく毎月定額の賃料収入を得ることができます。
屋内型限定なので、駅前の建物のある土地が空いている場合です。トランクルーム業者の一括借上経営となるので、契約さえすれば手間がかからない土地活用になります。
2．業務委託方式
業務委託方式は、所有する土地にトランクルームの建築と経営は自分で行っていくことが基本です。
それ以外の「利用者募集」と「管理」のみトランクルーム業者に委託する方式になります。トランクルーム運営で必要な部分をそれぞれ業務代行してもらうのです。
つまり、すべての初期投資をして、経営しながら手間のかかる宣伝や管理を専門業者にお願いする方法ですね。
3．事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、建物の有無に関係なく、所有する土地をトランクルーム業者に貸し出す土地活用になります。
土地を定期借地するだけなので、あなたが投資する必要がありません。定期的に賃料収入を得ることができます。定期借地契約を結ぶことで、地主の都合で他の土地活用に転用することも可能です。
テナント経営
次の駅前を土地活用する方法で取り上げるのは、「テナント経営」になります。
テナント経営は、「駅前」の立地と相性が良いです。駅前の繁華街や騒音で住宅に向いていない場所などがテナントとして向いています。
ただ、なぜ「テナント経営が、駅前の土地活用に向いているか？」疑問に思う方もいますよね。
駅前で店舗経営を始めることと同じくらいの事前調査は必要でしょう。
- 周辺環境
- 利用が多い時間帯
- 周辺店舗の客層
- 客単価
- 相場
- 立地の良さ
上にあげた事前調査は、駅前の土地に建物を建てて、テナントを業者に貸し出す前に知っておくべき内容です。事前に知っていれば、テナント賃料も設定しやすくなります。
駅前のテナントならば、賃料を高めに設定しても応募者は期待できるでしょう。
テナントを利用する事業者が利益を出していれば、一度契約することで長期間、借りてくれるメリットもありますよ。
広告看板
駅前こそ広告看板の活躍の場です。あなたの土地が都心部の駅前ならば、広告看板の設置により安定収入を得られることでしょう。
例をあげると、東京の渋谷駅を取り上げてみます。渋谷駅の駅前交差点に立って180度見回せば、大小さまざまな広告看板で埋め尽くされていますよね。
都心部の駅前の土地ならば、広告掲載を望む業者は、掲載のチャンスを待っています。駅前ならば、広告看板設置による高い広告料を長期で期待できるでしょう。
自動販売機
駅前の土地活用で最後に紹介する方法が、「自動販売機」です。
自動販売機の設置は、自分で飲みものを扱う商店経営をしている以外は、ほとんどが委託型になります。
委託型は、売上回収や商品補充、空き缶回収まで、すべての業務を自動販売機設置会社が行うシステムです。地主は、設置場所の土地を提供するだけになります。
ただし、毎月の経費も発生するのです。土地オーナーの負担額として、月々2,000円～5,000円ほどの電気料がかかります。
自分の土地に自動販売機を置かせることで、販売本数しだいの売上の20％程度の収入を設置会社から支払ってもらえるシステムが定番ですね。
特にあなたの土地が、人通りの多い駅前で少しの空きスペースがあれば、おすすめします。自動販売機は、狭い土地や変形土地でもできる土地活用だからです。
企業や自治体に貸すのもあり
駅前の土地を企業や自治体に貸すことは、おすすめできます。土地活用で企業に貸出すことは、「駅前の立地」という好条件で高い賃料が見込めるからです。
駅前の土地を企業に貸し出す際の注意点は、定期借地権で契約することですね。定期借地権ならば、普通借地権より地主が強い立場でいられます。
「駅前の土地を一時だけ貸して必ず戻したい」という場合は、定期借地権で期間を決めて企業や自治体に土地を貸すことができるのです。
さらに、契約により貸した土地を更地にしてから返してもらえるので、転用をする場合も最初から取りかかれます。
それから、自治体や企業に土地を貸した場合、土地の課税評価が軽減され、固定資産税がやすくなるのでしょう。駅前の土地を放置しておくより活用したほうがおすすめです。
駅前の土地で土地活用を検討している方
あなたが、駅前の土地で土地活用を検討している場合、一般的にハードルの高そうな土地活用でも成功しやすくなります。その理由は、人通りの多さから高い回転率が期待できるからです。
駅前の土地を業者に貸し出すにしても、需要の高さから高めの賃料も設定できます。駅前の土地は、多少のリスクをとっても「土地活用を検討したほうがいい」収益が見込める土地なのです。
まずはプロに相談する
駅前の土地で土地活用を検討するうえで、土地活用のプロに相談することをおすすめします。
一人で土地活用方法を調べていても、専門的な知識や業界の事情がわからなければ、「どんな土地活用が最適か？」判断つきませんよね。
駅前の土地を貸し出す場合も、応募してくる業者は、交渉になれているケースも多いでしょう。
つまり、ある程度の知識をたくわえておく必要があります。
そのような理由から、経験豊富な土地活用のプロに相談することがおすすめですね。
土地によって最適な活用方法は異なる
土地によって、活用方法は異なります。土地活用のプロに相談をして、あなたの土地の状況に最適な活用方法を提案してもらいましょう。
同じ駅前の土地でも、道路に面している場合と道路から奥まった裏手の土地では、活用方法が違うのです。
道路に面していれば、コインパーキングや自動販売機などが考えられます。
一方、奥まった裏手の土地の場合、テナントやアパート経営に向いていることが考えられるのです。このように同じ駅前の立地場所だけでも活用方法は、違ってきます。
「どの活用方法が最適なのか？」素人では判断できない部分も出てくることでしょう。まずは、土地活用のプロの目から判断する「最適な活用方法」を提案してもらいましょう。
一括資料請求サービスで情報を集めよう
まず、土地活用のプロに、「最適な活用方法」を提案してもらうためには、一括資料請求サービスで情報を集めることをおすすめします。
「土地活用のプロ」といっても、それぞれの地域の情報に長けた業者や取り扱う活用方法により違ってきます。
そのため、第3者を介して業者を選んでもらうことで余計な手間がかからなくなるのです。
直接問い合わせる前の段階で「あなたの所有する駅前の土地」に情通した土地活用のプロを何社かピックアップしてくれます。選ばれた業者の情報から判断して問い合わせてみる流れになるのです。
「一度、依頼すると断りづらくなる」という心配も、一括資料請求の段階で比較できれば、回り道をする必要がなくなりますね。
まとめ
土地活用で駅前の土地について、解説してきました。駅前の土地で土地活用する大きなメリットは、「人通りが多いので高い収益が期待できる」という点になります。
それだけに言葉巧みに土地活用をすすめてくる業者も存在するので、第3者目線の仲介業者を利用して、最適な土地活用をみつけましょう。
人通りの多い場所は、活用目的も多くなるので、あなたの将来も見すえて納得のいく土地活用ができれば幸いです。ぜひ参考にしてみてください。
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