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住宅地・住宅街の土地活用で失敗しない:おすすめの土地活用6種類

住宅街土地活用

あなたの所有する土地は、住宅街の中でしょうか?

目的なく放置された土地は、2年以上利用されていなければ遊休土地と認定されることもあります。心当たりがある場合、そろそろ土地活用を考えたほうがいいかもしれません。

理由は、あなたの土地を地方公共団体に売り渡すように協議が行われるからです、

遊休土地と認定され、都道府県知事から助言や勧告を受けても土地活用の処分や計画を届け出ないと最終的に地方公共団体への売却の協議になります。

つまり、土地を持っていても何もしないと売却しなければいけなくなります。せっかく土地があるのにもったいないですよね。

もしあなたの持っている土地が住宅街の場合、適切な方法で土地活用するようにしましょう。

住宅街には、住宅街に適した土地活用方法があるからです。

土地活用は費用がかかるので、失敗すると赤字になる恐れがあります。そうならないためには、きちんと事前に勉強しておきましょう。

住宅街の土地活用でおすすめの6つの収益の出る方法を紹介します。

住宅街におすすめの6つの収益方法
  1. アパート経営
  2. 駐車場経営
  3. コンビニ経営
  4. テナント経営
  5. 借地として貸し出す
  6. 病院・クリニック

あなたの土地により収益を生み出す活用方法を6つ取り上げました。では順番に説明しましょう。

アパート経営

アパート経営

アパート経営は住宅地の土地活用としておすすめの一つです。おすすめの理由は毎月家賃収入が入ることで、安定したキャッシュフローを構築できます。

アパートの借り手さえいれば、永久に家賃収入が見込めるのです。アパート経営をする場合の最初に確認すべきことは3点になります。

最初に確認する3つのこと
  1. 土地にアパートを建築する
  2. 土地を売って得た資金で違う土地を購入してアパートを建築する
  3. 土地を担保にして資金調達してアパートを建築する

順番にご紹介していきます。

土地にアパートを建築する

1点目は、あなたの土地に自己資金を出してアパートを建築することです。アパートの建築費用という自己資金の投資が必要になります。

投資した資金はアパートの賃料収入で回収していくことになりますね。

土地を売って得た資金で違う土地を購入してアパートを建築する

2点目は、あなたの土地がアパートに向かない立地条件の場合は、土地を売ってしまうのも一つの方法です。アパート経営は借りる人がいてこそ成り立つ家賃収入になります。

借り手がいなくてもアパートの維持管理費用は掛かっていくのです。そのため、赤字になってしまいます。これでは困りますよね。

あなたが所有している土地がアパート経営に不向きな場合でも、アパート経営を目的にするなら、土地を売った資金で収入が見込める場所を探すのも選択肢になるでしょう。

土地を担保にして資金調達してアパートを建築する

3点目は、土地を担保にお金を借りる方法です。借りたお金をもとに別の場所でアパートを建てて家賃収入を得ることもできます。

2点目の方法と同じで別の場所でアパート経営をすることになります。違いは、経営で収益が増えることで借りたお金を返済することが可能です。

土地活用でアパート経営をする場合、「どの方法が自分の土地に最適なのか?」最初に決めておくべきでしょう。

さらに住宅地のアパート経営で注意しておきたいことは、近隣の住宅の日当たりについてです。アパートの北側に平屋建てや2階建ての住宅がある場合、3階建てのアパートを建てれば南からの陽ざしを遮ることになります。

つまり、日照権の問題が発生してくるのです。トラブルになる恐れがあるため、3階建て以上のアパートを経営する場合は、このことに注意してください。

アパートの規模は土地の保有面積にもよります。

2階建てにするのか、それとも3階建てにするのかは、土地周辺の状況も把握したうえでアパート建築に適しているか判断するのがおすすめです。周囲の住民の生活も考慮して判断しましょう。

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駐車場経営

駐車場経営土地活用

土地活用で駐車場経営を考えている場合は、「駐車場の運営を自分で行うか」それとも「専門業者に委託するか」を決める必要があります。そのうえで月極駐車場を経営するか、コインパーキングで経営するかが必要です。

コインパーキングや月極駐車場それぞれに2種類の経営方法があります。

コインパーキングの経営方法

コインパーキングは、出入り口のゲートや車輪止めロック、精算機などが必要になるため、専門性が高くなります。専門業者に依頼する必要が出てくるでしょう。コインパーキングの経営方法は2つの選択肢があります。

コインパーキングの2つの経営方法
  • 自己経営方式
  • 土地賃貸方式

「自己経営方式」は、駐車場の整備や設備投資を自己資金で行います。専門的な機械の管理や運営などを業者に依頼する経営方法です。

「土地賃貸方式」は、専門業者に土地を貸して土地の賃貸料の収入のみ。土地賃貸方式の場合は業者に委託する分、自己経営方式より収入は少なくなります。

月極駐車場の経営方法

月極駐車場

月極駐車場の経営方法は、「管理委託方式」と「一括借上方式」の2種類があります。

  • 管理委託方式
  • 一括借上方式

管理委託方式は、自分で駐車場の整備まで行い、利用者の募集や管理は業者に委託する経営方法です。

一括借上方式は、自分で駐車場の整備まで行い、駐車場貸し業者が一括して駐車場を一般利用者に転貸する経営方法になります。

自分で運営管理する部分が少なく、業者に委託する部分が多ければ、賃料は低くなるのでしょう。

コインパーキングにするか、月極駐車場にするかをよく考えて駐車場経営をしましょう。よくわからない方は、土地活用のプロに相談することをおすすめします。

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コンビニ経営

コンビニ土地活用

住宅地の土地活用でコンビニ経営は、コスパが高い選択です。コンビニは鉄骨の平屋建てが一般的で、建築コストも低いからです。

さらにコンビニは、24時間稼働収益が見込めることから飲食店などの店舗に比べて、賃料が高く見込めます。

コンビニ業者との交渉次第ですが、郊外の広い土地ならば有効活用できます。コンビニは、土地の賃料単価を最も高く提示できる業種の一つだからです。

コンビニ経営には2種類の方法があります。

コンビニの2種類の経営方法
  • リースバック方式
  • 事業用定期借地方式

順番にご紹介していきます。

リースバック方式

自分の土地にコンビニ店舗を建築して、コンビニ業者と賃貸契約する方法です。店舗経営面ではコンビニ業者が運営することから、一見賃料収入のみで安定しているように見えます。

ですがコンビニ業者の経営不振や中途解約など、賃料の下落などのリスクもあるのです。撤退しているコンビニをよく見かけますよね。

場所によっては、利益が出ない恐れがあります。さらに建造物の費用の回収も考えたら、安定した経営になるかは別の見解になります。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式の場合は、あなたの土地を事業用として一定の期間、コンビニ業者に貸し出す方法になります。

店舗の建築費用などはコンビニ業者が負担するので、投資リスクはありません。

デメリットとしては、コンビニ業者の経営判断によって中途解約のリスクは大きいでしょう。そのため安定した賃料収入とは言えませんが、リースバック方式に比べたら有利な経営方法です。

それぞれの土地活用方法を比べて、あなたのニーズに合わせてみてください。

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テナント経営

田舎土地活用商業施設

テナント経営の場合、最初に確認すべきは自分の土地の優位性です。テナントとして貸し出すので、営業利用になります。そのため、土地の営業価値は貸主として知っておいたほうがいいでしょう。

営業価値を事前に知っておくことで、テナントを借りる事業者によっては賃料を高く設定することも可能だからです。では、営業価値の判断基準になる5つの要素を見ていきましょう。

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  • 交通量
  • 人通り
  • 近隣住民の生活水準
  • 近隣住民の利便性
  • 土地の規模

交通量や人通りは、営業目的の事業者にとって重要なポイントになります。郊外のわかりづらい場所では立地条件として不利になりますからね。

営業内容にもよりますが、近隣住民の関りも重要なポイントです。テナントが近隣の住民に利用してもらえるのかも事前に調査は必要になるでしょう。

さらに土地の規模が大きければ、大型ショッピングモール用のテナントとしても活用できます。

自分の土地の営業価値も把握しないで、専用性の高い建物を建築すれば後戻りができません。

店舗向けなのか、企業の事務所向けなのか土地周辺の近隣住民の動向も踏まえて知っておくべきでしょう。

たとえば、近隣住民が高齢の世帯ばかりで、子供の学習塾としてテナントを建てたとしてもニーズは見込めません。建ててから飲食店へ変更するなど余計な出費がかかります。

このように自己資金でテナントを建設する場合は、調査は必要なのです。

ただし土地だけの貸し出しであれば、建築費は企業の負担になります。あなたの資金投資はありません。高い賃料が見込める事業者と契約できれば負担なく土地活用できるでしょう。

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借地として貸し出す

借地として貸し出す選択肢もあります。借り主にもよりますが、借地借家法で定められている事業用定期借地権を設定するか、戸建て住宅用の借地権を設定する必要があるでしょう。

土地の賃貸契約の場合、貸した土地に借主が建物を建てることで「借地権」という権利が生まれます。

契約の段階で明記されていないと、一時的な土地の使用目的なのか調査が入り、「一時使用」から「普通借地」と認定されてしまうこともあるのです。

普通借地と認定されてしまうと、借地借家法の制限がかかります。そして借主に借地権を主張されると自分の土地でも自由に活用できなくなるからです。

このような理由から、住宅用で借地として貸し出すことは、長期の安定した賃貸料は見込めます。

しかし、貸主の都合で土地を明け渡すことは難しくなるでしょう。

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病院・クリニック

土地活用介護施設

病院やクリニックなど開業予定の医師が身近にいる場合、安定性の高い土地活用になるでしょう。高齢化社会になり、大病院では受け入れきれない中小医療施設は住宅地には魅力的な活用になります。

アパート経営と比較した場合、生活に必要な設備が部屋の数だけ必要です。小規模の病院・クリニックならば、単純な建築になるので建築コストが抑えられます。

医療施設は、地域住民からも喜ばれ、健康をテーマに地域のつながりにも貢献できるようになるのです。

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住宅街でおすすめしない土地活用

今まで住宅街でおすすめする土地活用を解説してきました。逆に住宅街ではおすすめできない土地活用を紹介しましょう。それは「野立て看板」と「保育園」になります。

野立て看板

野立て看板

道路や田んぼや畑などで見かける野立て看板です。土地活用の目的がないから、看板広告を募集して設置する活用法です。

初期費用が掛からないので活用しやすいのですが、広告費としての年間使用料は高くは望めません。看板のタイプや看板設置を希望する事業者にもよりますが、小さな土地に建てる野立て看板で年間5万円以上の設置料は難しいでしょう。

さらに空いた土地に野晒しにされた看板は、台風被害や事故などで破損しやすい対象になります。

その場合、建築基準法により賠償責任を問われて、年間使用料以上の賠償金を支払う可能性も出てくるからです。

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保育施設

保育園土地活用

都会では待機児童問題により、保育施設の必要性は高まっています。だからといって住宅地に保育施設を建てることは難しいのです。

認可保育園の場合、園児一人につき必要な面積や60名以上の定員規制があり、ある程度の土地の広さが必要になります。

規制のない認可外保育園の場合は、何か園内で事故やトラブルがあった時の責任問題が発生するのです。

子供相手の施設は、小さなトラブルでも建築上の問題を問われることを想定して、建築費用が高くなることが考えられます。

運営を希望する業者がたとしても、土地活用で保育園を運営すれば、近隣住民とのトラブルも発生してきます。

認可保育園なら公的機関への苦情になりますが、認可外保育園の場合は、「子供の声や騒音」などを過剰に問題視されます。近隣住民が建築前から強い反発を受ける可能性もあるでしょう。

新たなトラブル発生のリスクを背負うことから、保育園として土地活用をおすすめしないのです。

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住宅街の土地活用を成功させるには

では住宅街の土地活用を成功させるにはどうしたらよいのでしょうか。

一人で方法を考えて探していてもなかなか見つかるものではありません。一人で悩んでいると、時間も労力もかかり、絶好のタイミングまで失ってしまう可能性もあるからです。

住宅街の土地活用は、一度プロに相談してみることも成功の一つの方法になるでしょう。

土地活用のプロに相談する

税理士に土地活用相談

土地活用のプロに相談することは、あなたの労力や時間を取らせなくなる手段になります。土地活用のプロというと、「安心して任せられるのか?」不安はつきものです。

そこで評判などから判断して、相談しやすいプロの業者を選ぶことが必要になります。

基準は、以下の通りです。

土地活用業者の判断基準
  • 相談(土地持ち主の要望)
  • 土地総合診断(市場ニーズ・敷地条件・資金計画など)
  • 診断結果による提案(プラン作成)
  • 契約

建築業界の市場やあなたの土地の状況を調査したうえでの提案がされます。その提案に納得できれば、契約になる流れです。

つまり、納得いかなければ契約しなければいいだけの話ですね。そして契約の後も重要です。

  • 契約
  • 着工・竣工
  • アフターサービス

詳細にシュミレーションされた提案から、契約に至り着工。そしてアフターサービスまで含まれているので、長期のスパンでプランニングされた提案になることでしょう。

さらに土地活用の目的に合わせての経営サポートまで体制が整っていれば、一度の相談で土地活用のビジョンが鮮明に見えてきます。

30年一括借り上げシステムという30年も賃貸住宅の管理・運営をしてくれるサービスがあるのです。プロに任せるということで、安心して土地活用ができますね。

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まとめ

住宅地の土地活用は、収入を目的とすれば持ち主の要望だけでは「どのように活用すればいいのか」判断しにくいことが理解できたでしょうか。

素人が考えても住宅街の土地活用を判断するのは難しいです。そのため、必ず土地活用のプロである業者に相談するようにしてください。そうすれば、失敗しない土地活用ができます。

せっかく土地活用するのであれば、失敗したくないですよね。また、儲けたいのが本音です。住宅街で土地活用する際は、ここでご紹介した内容を参考にして土地活用をするようにしてください。

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